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中国人卖房海外抄底楼市:北京一套换休斯顿6套

来源:中国新闻网    2014-07-11 11:09:56    编辑:黄恺
去年北京李女士卖掉北京朝阳区的两居室,筹得300多万人民币,在休斯顿入手了六套房。她的算盘是:每个月一套休斯顿的房子出租可收益400多美金,用租金可以把原先北京的房子再租回来,除去这部分开支,每月还能赚将近1万元,每年可得收益10多万元。

   国内楼市的调整,为火热的海外购房添了一把柴。7月8日美国全国房地产经纪人协会发布报告显示,在截至3月的一年内,中国人豪掷220亿美元在美国买房,同比增长72%,占外国人购房总额24%.也就是说,海外买家在美国买房的每1美元中,就有24美分出自中国人。

   值得关注的是,国人海外购房浪潮正在由原先的“富人阶级”向“中产阶级”蔓延,小额海外置业投资逐步升温。分析人士认为,国内房产价值透支、经济放缓成为近期国人海外买房数量猛增的一大诱因。与此同时,不确定的政策变数、变幻的海外房地产市场行情、出海投资交易陷阱等带来的诸多风险也浮出水面。

   中国买房客海外捞金 “中产阶级”也来分一杯羹

   去年,土生土长的北京人李女士卖掉了她唯一的一套房子,这套位于朝阳区双井的两居室老楼民宅为她筹得了300多万人民币。利用这笔钱,她在休斯顿成功入手了六套房。李女士的算盘是:每个月一套休斯顿的房子出租可收益400多美金,用租金可以把原先北京的房子再租回来,除去这部分开支,每月还能赚将近1万元,每年可得收益10多万元。

   “在美国买房投资,除去房产税等各项费用,收益率可以达到8%,加之租售比比较高,六七年就可能收回成本;相比之下,在北京投资一套房产收回成本或许要花上100年,因而海外小额投资也是比较多的。”作为一家专业从事海外房产投资的机构,国信美投总裁陆鹤壬在接受中新网房产频道采访时表示,当前除了传统意义上的富豪热衷投资海外买房,中产阶级出海置业比例正在逐年提升。

   陆鹤壬分析指出,“中国人海外买房子,基本分为自住和投资。海外投资型房子单价较低,在美国,大部分买家购买的房子总价在10万美金以下,其中有较多是金融危机时的法拍房,成本甚至低于建筑成本,因此投资价值较高。”

   “很多人问我,这么便宜的房子为什么美国人自己不买?” 陆鹤壬说,那是因为美国人与中国人的消费观念不同,他们没有那么热衷于买房,很多人也没有这么多钱来买。

   在陆鹤壬看来,美国的房地产市场发展较为成熟,虽然此前因为金融危机的影响一度跌入低谷,但是现在已经开始平稳回暖,因此投资价值也较为明显。

   事实上,像李女士一样“精明”的中国海外买房客并不在少数,今年以来,数目更是增长迅速。美国全国房地产经纪人协会7月8日发布的报告显示,2013年4月至2014年3月的一年间,中国人在美购房总额达220亿美元,同比飙升近80%,占外国人在美购房总额的24%左右。

   报告还显示,全美现房成交价中值为19.9万美元,而中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元,为美国均价2.6倍。而且,中国人更喜欢现金购房,超过四分之三的中国购房客选择现金支付房款。

   对于中国买房客海外捞金升温背后的原因,中原地产首席分析师张大伟向中新网房产频道分析称,“国内房产价值透支且经济放缓,而国外整体经济在复苏,房产投资价值较高。所以有很多人卖了国内房产,去国外投资。”

   张大伟认为,与相比发达国家有一定差距的环境质量、教育水平等方面,也是国人选择置业或移民海外的考量因素。同时,他指出,不排除有部分灰色收入通过此途径外流。

   在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来,海外投资热也是目前国内限购限贷政策下的区域分散化策略的体现。

  海外置业暗藏风险 或受困于“中国思维”

   “在美国,买家和卖家并没有直接的金钱交易,交易时会通过以律师团队为主要成员的房屋管理中心。这个机构会对房屋有无债务、能否买卖、房屋质量等背景进行调查。” 陆鹤壬对中新网房产频道表示。

   但这并不意味着海外投资可以高枕无忧,也并不是所有人都能实现“抄底”、“升值”、“海外捞金”的美梦。

   陆鹤壬举例称,此前就有购房者贪便宜买了底特律的一些房子,可能售价很低,也可能有很高的收益率,但周边治安较乱,寻找合适的租户很难,收租金也会面临麻烦。“这种房子听起来很美,但是操作起来却很难,最后可能变成烫手山芋。”在她看来,这类购房者投资失败的根源就在于对所投资的房产缺乏具体、全面的了解。

   上海易居房地产研究院研究员严跃进也指出,部分中介机构为了促进业绩上涨,很可能夸大此类海外投资的回报,却刻意隐瞒风险。

   中原地产首席分析师张大伟则对中新网房产频道坦言:“中国人用这十年中国房地产的思维出国投资,很可能会出问题。”

   在张大伟看来,很多国内购房者在过去十年的投资投机中积累了不少财富,但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中,会获利丰厚,但在经济比较均衡、买房投资属性并不高的国外,则很可能会出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。

   除此之外,张大伟分析认为,诸如年初马航事件冲击、加拿大宣布终结投资移民项目、近期韩国济州岛提高投资移民门槛等政策变数,也会为海外房地产投资带来潜在风险。

   如何规避风险? 业内:选择中介需谨慎

   经济水平、市场起伏、汇率变化、文化差异、地理环境、政治因素等均可能成为影响中国买房客海外投资成败的重要砝码。面对并不了解的异国行情,如何在海外置业中最大程度规避风险?

   在不少业内人士看来,海外投资买房,不管是移民自住还是投资出租,都要特别关注当地对房屋好坏、价格高低、产权等方面的评判标准,甚至对诸如房产税等税收制度也需有所了解,不能按照自己在国内的投资惯性进行选择。

   陆鹤壬则建议,海外房地产投资交易中的环境、政策等各种可能存在的风险,可以通过选择可靠的投资中介机构来加以防范。

   据陆鹤壬介绍,一般情况下,中介机构会按照自住或投资需求,为买家提供合理建议。以美国为例,若是投资型房屋,在确定交易后,买家需先支付百分之十定金给房屋管理公司,并锁定房屋。随后房屋管理中心对房子背景进行调查,调查完毕后结算剩余百分之九十房款。这一过程,大约在一个月左右可以完成。有贷款需求的自住型住房则需三到四个月。

   同时,陆鹤壬也在接受采访时提醒有意在海外购置房产的消费者,中介机构公司有好有坏,对于其背景的考察不容忽视。“在国外,中介人员都必须持有从业牌照,才能为客户提供专业服务。”

   “中介肯定是有帮助,但也良莠不齐。选择对中介,可以省事儿;选择错,麻烦就更大了。” 张大伟如此表示。

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