穗获准试点农村集体用地建租赁房

每年建筑面积不超100万平方米,严防出现新的“小产权房”

2018-01-26 10:52作者:魏凯来源:南方都市报编辑:刘晓园
国土资源部近日批准11个城市试点农村集体用地建租赁住房的试点,广州位列其中。

南都讯 记者魏凯 国土资源部近日批准11个城市试点农村集体用地建租赁住房的试点,广州位列其中。已公布的广州试点文件显示,从今年开始每年来自村集体用地建设的租赁住房面积控制在100万平方米,到2020年达300万平方米。各城建部门将通过监管严防试点过程中出现新的“小产权房”。

广州被列入全国11个试点城市并不意外。今年市“两会”上,市国土规划委就表示已将试点方案上报中央,一旦批准就会很快推进。当时该委透露,广州会率先选择那些毗邻产业集聚区、租房需求巨大的区位开始这项工作,比如黄埔、番禺、花都、增城,而且会重点选择地铁沿线区域,并在村集体自愿的前提下开展。

市住建委也在市“两会”期间表示,今年将大力发展租房市场,提高租赁住房在新增租房供应量的占比,多渠道筹集房源,而推行集体建设用地建设租赁房就是新增房源的措施之一。其他措施还包括加大只租不售全自持商品房和轨道交通沿线租赁房用地供应,鼓励国有企业利用自有存量土地建设租赁住房。

除了广州之外,本次经国土资源部批复纳入试点的城市还包括佛山、肇庆、成都、南京等。在批复文件中国土资源部表示,通过农村集体用地建设的租赁住房户型要以90平方米以下中小户型为主,强化事中事后监管,确保有序可控。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑,明确配套设施建设主体与标准,实现与周边地区公共服务均等化。

以往广州的农村集体建设用地大多用作工业、商业、服务业等功能,允许建租赁房后将如何管理?对此,广州市也在试点文件中强调,开展试点的目的是以增加租赁住房供应、缓解住房供需矛盾、拓展集体建设用地利用途径、增加农村和农民收入为目标,试点过程中将合理控制规模总量,科学安排规划布局,坚守底线和防控风险,坚决防止出现新的“小产权房”,确保试点工作有序可控。

广州试点文件解读

随着国土资源部的批复,广州的试点文件也一并公布。该文件详细列明了土地来源、规划管理、建设运营、房源管理等各环节的要求和做法。明确村集体土地建成的租赁住房只能整体确权、办一个产权证,建成之后的房源要全部进入市租房平台统一发布,保障租户享受公共服务的权利。

土地来源:旧村改造形成的村民复建房也纳入房源

试点文件表示,有多种来源的村集体用地或房源可以建租赁住房。首先是节余存量宅基地。各行政村通过腾退、调剂、综合整治等方式节余出来的空闲宅基地,在优先保障本村宅基地分配和村、镇公共设施用地后有节余的情况下,可以申请纳入利用集体建设用地建设租赁住房试点。同时,按照省、市规定通过流转方式依法取得的集体建设用地也可纳入试点。

此外,村集体已取得土地使用权证书且不需纳入旧村整村改造经济平衡的村经济发展用地(含留用地),村集体已依法取得留用地指标,经村集体依法表决的用地也可纳入试点。

值得注意的是,旧村改造形成的村集体复建物业用地,改造后保留集体土地性质的村民复建房,经村民按程序表决后可申请纳入试点,但纳入试点后的项目不得办理流转手续。

规划管理:一个项目只办一个权属证

试点文件提出对村集体用地建设的租赁住房进行总量控制,至2020年,全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米,每年批准建筑面积按100万平方米控制。

布局方面,引导在中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

同时,利用集体建设用地建设的租赁住房须整体确权给集体建设用地使用权人,只办理一个权属证,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售。要把握政策尺度,坚守底线和防控风险,坚决防止出现新的“小产权房”,确保试点工作有序可控。

建设运营:村集体可以自己建设运营也可找企业或政府合作

试点文件提出,取得供地文件后,村集体可自行建设、自行依法注册运营公司进行运营,也可通过公开招标方式选定合作建设主体。政府委托单位和企业也可以在村集体自愿的情况下与其开展合作。不过,无论是村集体自己建设运营还是找其他企业合营,都必须经工商注册登记为住房租赁企业。

村集体找企业合作建设运营的,由村集体通过公开招标方式选择已完成租赁住房运营工商登记的企业,签订租赁住房运营协议;政府委托单位建设运营的,由村集体根据农村集体资产管理相关规定与政府委托单位签订租赁住房运营协议,由政府委托单位参照市场租金与村集体签订长期租赁住房协议。

在收益分配方面,村集体通过签订合同和建设、运营主体约定,明确双方的权利义务、纠纷解决和违约责任等内容进行约定,也可以参考市国土规划委提供的合同范本。属于村集体自己建设运营的,所产生的收益应纳入村集体财产统一管理,在不违反有关规定的前提下,按照民主管理原则,由村集体自行决定用于发展集体经济、提高农民生活水平、改善养老和医疗条件等。属于政府委托单位建设的,所产生的收益按规定用于支持项目建设成本。

房源管理:全部房源纳入市租房平台

在房源管理方面,试点要求建成的房源以及承租人须通过广州市房屋租赁平台办理相关业务。房源运营方须将房屋信息如实录入,并可选择广州市房屋租赁信息服务平台发布。

租客应当签订书面租赁合同,合同需包括当事人基本信息、住房基本情况、租金、租期、租赁用途、违约责任以及不得以租代售、不得转租等内容,出租人要求承租人预付租金的,预付的租金不得超过12个月,租赁期限不得超过20年。鼓励当事人使用《广州市住房租赁合同》(示范文本)。

街道办事处、镇人民政府应当根据广州市租房平台的信息,加强对出租房屋的巡查,核对租赁房屋信息。国土规划、住房城乡建设、税务、工商等部门要加强联动,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、工商、税务等方面加强协作,共同构建规范有序的租赁市场秩序。

试点文件还提到,对依法登记备案的承租人,可依法申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。保护承租人的稳定居住权,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于3年。

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