利率攀升、三价合一、备案价政策升级，2018年，东莞楼市在咬紧“五限”不放的前提下，调控不断加码，市场需求受抑制，观望氛围笼罩全年。

在购房者与开发商之间的博弈持续拉锯中，下半年东莞楼市逐渐步入降温通道，开发商纷纷启动“以价换量”，部分项目降价幅度高达数千元。

全年数据显示，东莞新建商品房供需呈现双降，其中一手住宅供应量同比减少27%，签约量同比减少9%，连续3年萎缩。房价整体趋稳，网签均价1.79万元/㎡。

经历了两年多的严厉调控后，房地产市场由热转凉已成定局。业内预计，2019年楼市调控主基调仍不会变，或将继续运行在降温通道，不过，在国家“因城施策、分类指导”政策指导之下，今年还会有更多城市加入微调整行列。

调控加码

关键词：利率上浮

刚需购房成本攀升，成交受挫

东莞楼市从2016年10月首次出台限购政策后，成交从原来的疯狂回归到理性，房价预期也从上涨转为预期下降，市场整体回归稳定。

到了2018年，楼市调控的紧箍咒不仅没松，反而愈演愈烈。这其中，尤以直接影响刚需购房的房贷利率首当其冲。

去年年初开始，东莞银行房贷从严收紧，房贷利率屡屡上调。2018年1月，东莞21家商业银行首套房利率基本处于5.39%～5.64%，随后，房贷利率不断上浮，峰值时首套房利率上浮10%-20%，二套房上浮曾高达30%-40%。

除了贷款利息的高压之外，放款额度少、审核严、放款慢的情况也屡见不鲜，直接影响了买房成功率，对于市场成交来说无疑雪上加霜。合富辉煌研究院统计显示，2018年第一季度，东莞一手住宅新增供应面积仅86.2万㎡，同比减少17%，创过去4年以来最低；网签面积约100.8万㎡，同比略减2%，亦创过去4年最低。

关键词：三价合一

二手房“歇菜”，行业重新洗牌

自2016年一手房限购后，不少购房者转向二手房市场，推动了东莞二手房成交量价齐升。但是，去年，二手房市场也迎来了最具杀伤力的“三价合一”政策。

2月份，东莞各个银行开始执行“三价合一”政策，终结了“阴阳合同”、“高评高贷”等漏洞。政策对于行业而言是良性引导，不过，也大幅增加了二手房交易税费，动辄10多万的税费大大提高了刚需首付门槛。

金信联行市场研究部监测数据显示，受到政策影响，4月东莞二手住宅网签2505套，环比下降19.66%，同比下降44.48%；网签面积246714平方米，环比下降20.08%，同比下降58.38%。

受政策影响，中介行业也迎来了重新洗牌。年中，东莞房地产中介协会会长罗凤在接受采访时坦言，“2018年，受到房贷利率上浮、三价合一等共同作用，二手房成交一落千丈，成交量回到了2008年的水平，全市约三分之一的中介门店倒闭了，很多经纪人转行。”

关键词：备案价限制

限价加码，促进开发商精准合理定价

如果说利率上浮、三价合一，直接关乎购房者。那年中升级的备案价政策，则为开发商的定价戴上了“镣铐”。

东莞市发改局联合市住建局、市房管局发布《关于进一步加强和完善新建商品住房销售价格备案管理的通知》，对东莞新建商品房备案价管理进一步加强，要求新房首次备案价上浮幅度不得高于前6个月同区竞品售价10%。最为重要的是，取消了同一套房首次备案180天后可累计上调5%的规定，改为“新建商品房价格一经备案不得上调”。

限价政策的出台解决了备案基准价不够稳定、部分楼盘备案价格虚高、个别开发企业借势涨价等问题，可以看出政府严控房价，稳住市场预期的决心。

对于开发商而言，虽然限价加码政策对于市场成交影响不会太大。但是，政策新规也彻底打破了可能存在的应市涨价问题，促进了开发商更加精准合理定价。

市场趋稳

关键词：降价促销

打折促销花样多，市场成交回暖

2018年楼市政策持续加码后，市场观望氛围越来越浓，买卖双方进入博弈拉锯战。9月底，万科的一句“活下去”喊出了众多开发商的心声，也由此拉开了市场下行的序幕。

经历了低迷的上半年，三季度东莞楼市开始发力，新盘供应恢复正常。但是，原本火爆的“金九银十”仍然冷冷清清。

为了刺激市场，开发商抓住节日节点，终于在金九银十不约而同，以一定数量的“清盘一口价”、“特价房”等名义，开始促销打折走货，让利空间1000-3000元/㎡不等，分期首付、低首付等杠杆也活跃起来。

与此同时，开发商市场预期也开始下调。“金九银十”期间，至少有10个镇街的楼盘项目下调了备案价入市，不少项目下调幅度高达三四千元。

在降价促销潮的推动下，东莞楼市成交回暖明显，市场热度开始回升。尤其全新项目以合理的价格入市，新房开盘去化率有所提高。2018年11月数据显示，东莞住宅成交55.13万平方米，环比上涨43.53%，同比下降15.35%，成交创下年内新高。

关键词：土地拍卖

土拍条件严苛，房企拿地回归理性

2018年在高压调控政策之下，土拍市场也明显降温。

从全年表现来看，在回笼资金成本加大、周期加长、可融资渠道和可融资数量不断萎缩的大背景下，房企拿地回归理性，多宗地块底价或低溢价成交，全年溢价率约18%，同比回落40%，与2014年基本持平。

此外，去年土拍门槛明显提高，诸如配建安居房、自持商业等严苛条件，也让不少房企望而却步，土地流拍、底价成交不断上演。

在去年10月挂牌出让的10宗地块中，仅成功出让6宗地，其中4宗以底价成交，剩余两宗则以接近底价成交。其他4宗，则1宗流拍、3宗终止出让。

拿地成本高、条件多、风险大，这对房企综合实力也更为考验，房企新一轮洗牌加速。合富大数据显示，随着资金成本增加，东莞本土房企在挤压中沉寂，而 多 家 国资企业入莞布局 ，华润揽下3宗商住地、1宗T OD金融用地，万科强强联合拿下南城、凤岗商住地。

市场预测

“房住不炒”主基调不变

步入降温通道

2019年楼市怎么走？住建部已给出答案：稳地价稳房价稳预期。

2018年12月24日，全国住房城乡建设工作会议召开，会议强调，2019年将重点抓好10个方面的工作，其中就包括以稳地价稳房价稳预期为目标促进房地产市场平稳健康发展。同时，坚持因城施策、分类指导，继续保持调控政策的连续性和稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

据不完全统计，近期，全国已有至少10多地放松了楼市调控，包括取消限售、限贩、限价、下调房贷利率等。业内预计，在“因城施策、分类指导”之下，2019年还会有更多城市加入微调潮。

不过，业内分析，房地产政策的主基调仍不会变，全国范围内不会迎来大规模放松的政策调整。而且，在持续的严厉调控政策下，由热转凉的房地产市场在2019年预计将继续运行在降温通道。

采写/数据整理：南都记者 肖佩佩