南都·深圳大件事讯 记者陈蓉 3月26日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK，以下简称“佳兆业”）发布2018年度业绩报告。除了逐步上升的业绩外，旧改转换和负债高企仍然是这家复牌一年多房企的关注点。对此，佳兆业集团控股有限公司主席兼执行董事郭英成表示，旧改当然是比较难，但佳兆业有20年的旧改历史经验，而人才储备尤其有竞争力。面对负债高企的问题，郭英成称，从2017年起，佳兆业的净负债率每年都在下降，今年年底希望降到200%以下。

提目标：

顺利完成2018年全年销售目标

报告显示，2018年佳兆业顺利完成全年销售目标，实现合约销售额700.6亿元人民币（单位下同），同比增长57%。全年实现营业收入387亿元，同比增长18%；实现净利润33亿元，同比上升8%。毛利同比增长25%达到111亿元，毛利率为29%，较去年提升1.5%；核心净利润大幅增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%。

关于这份业绩报告的满意程度，佳兆业方面表述为，“唤醒旧改潜力与战略前瞻布局的佳兆业，在春日曙光中，向投资者交出了一份满意的成绩单，高效业绩奠定发展基石，大湾区龙头地位持续巩固。”初步来看，佳兆业对这份业绩是满意的。

而郭英成在媒体会上的态度也透露出这个信息。在当天的媒体会上，在主持人提示台下媒体仅有最后一个提问机会时，郭英成说：“没关系，多来几个问题。”

提旧改：

“这一块是公司最强的竞争力之一”

作为“旧改之王”，佳兆业2018年可谓储备了充足的粮草。年报数据显示，佳兆业目前旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目，这些项目储备可为集团带来约1.8万亿货值。

“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗情况下，社会变化情况下，旧改是很难的。”在被媒体提问旧改项目周转率和其对利润率、销售的影响时，郭英成坦诚了旧改的难度。随后，他表示，佳兆业有20年的旧改历史经验，特别是人才方面有较强的竞争力。“我们希望旧改是一个机会，特别是在大湾区，特别是在深圳、广州这样的城市，不靠旧改的土地储备确实是面临更多的挑战，这一块是公司最强的竞争力之一。”

据了解，佳兆业是国内最早成立城市更新集团的企业，是全国第一家专注于旧城改造的企业，公司具有一整套系统的作业流程和管理规范，因此，在旧城改造的规划、拆迁、建设等关键环节拥有核心竞争力。自成立以来，过去十年每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。其中，2018年成功转化包括深圳东门道、广州小坪村及珠海水岸华都花园3个旧改项目，合计57万平方米进入土储，可售货值达到330亿元。

而佳兆业也享受到了旧改带来的红利。报告显示，截至2018年，佳兆业平均土地成本为4750元/平方米，平均售价达到18261元/平方米，较2017年同期上涨14%。可控的拿地成本使得产品溢价能力明显。业内人士分析，这样的土地成本并不高。

所以，郭英成对旧改项目的看好，来源于自身实力。

提负债：

“今年年底希望降到200%以下。”

与众多旧改项目对应的是高负债。报告显示，佳兆业2016年、2017年、2018年的净负债率分别为为308%、300%和236%。2018年净负债率同比下降64个百分点。业内人士表示，尽管净负债率有所改善，但这在房地产行业仍处于高位。

净负债率为什么那么高？郭英成称，佳兆业首先有近100个旧改项目在发展，每个项目发展周期都是五六年左右的时间。“我们钱投进去全部都是负债，旧改项目也不能评估，所以负债相对比较高，这方面我们也在努力。”

业绩报告显示，2018年佳兆业净负债率改善至236%，同比下降64个百分点。信贷状况亦得到持续优化，公司利息覆盖率由2017年的1.2倍上升至2018年的1.7倍，资金周转效率进一步提升。

在当天举行的媒体会上，郭英成依然被媒体追问如何降低净负债率。对此，郭英成在承认佳兆业净负债率较高的同时表示，从2017年起，佳兆业的净负债率每年都在下降，今年年底希望降到200%以下。

此外，佳兆业积极拓展境内外融资渠道，力图通过多元化的融资方式进一步优化债务结构。梳理公司融资脉络，2019年公司获批准发行4亿元美元债、6.85亿元的购房尾款ABS、30亿元长租公寓ABS、50亿元的供应链ABS及4.75亿元的航运客票收入ABS，总额90亿元的ABS发行额度，进一步拓宽集团融资渠道，降低融资成本。

记者观察

在我国，房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债——也就是说，客户与开发商签订合同，交了房款，但只要没有到收楼之日，开发商只能把这笔资金计入到负债里。这部分负债不需要支付利息，最终会随着项目竣工交付转化为结算收入，业内在衡量房企的真实负债情况时，需要剔除预售房款对总负债的影响，否则可能出现销售越好的企业负债越高的情况。

根据公式计算，资产负债率是总负债除以总资产的概念。总负债越高，资产负债率自然也会偏高。因此总负债、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况，净负债率才能反应房企真实的负债情况。

从近期密集发布的业绩报告来看，截至2018年底，万科净负债率（有息负债减去货币资产，处以净资产）为30.9%；恒大净负债率降至151.9%，较2017年底降低31.8个百分点；华润总有息负债比率为42.3%，与2017年底持平，净有息负债率为33.9%，较2017年底的35.9%有所下降，维持在行业较低水平。

整体来看，随着房地产行业由“黄金时代”进入“白银时代”，去杠杆、降负债成了行业共识。佳兆业以旧改起家，旧改项目量巨大，尽管一直在努力，但净负债率一直很高。但从另一方面来看，截至2018年底，该公司旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，这些项目储备可为集团带来约1.8万亿货值。而佳兆业拥有20年的旧改经验，或许真如佳兆业所希望的，这是一个机会。