钟广莲、童海华
房价高位运行的深圳，从来不缺买家
近日，深圳蛇口半岛城邦四期的热销再度在深圳楼市掀起波澜，但此次豪宅热销在今年的深圳市场并非个例，早在2月下旬，随着深圳豪华公寓华润深圳湾瑞府的热销，深圳楼市开始升温，出现“小阳春”。
事实上，2018年“7·31”新政后，2018年下半年深圳楼市陷入低迷。而今年2月底粤港澳大湾区规划纲要的出台，以及银行下调房贷利率，仿佛一下子“激活”了深圳楼市。
深圳中原住宅东区总经理林娟红告诉《中国经营报》记者：“2月的最后一周，成交量就开始大幅上升，表明市场确实在回暖。”根据深圳中原带看数据，2019年3月份带看量人均达到10批/月，而2018年下半年最高只有3~4批/月。
根据深圳中原研究数据，2019年3月，深圳全市新建商品房共成交5365套，环比增长181.6%。值得注意的是，公寓市场表现尤为“抢眼”。
数据显示，3月份深圳一手公寓成交套数为1594套，环比增长182.6%，成交套数是2月份的2.8倍，成交面积为9.86万平方米，环比增长222.44%。
然而，逐渐回暖的楼市背后，仍有部分开发商为了刺激购房，采取各种销售手段。近日记者走访深圳几个楼盘发现，有项目销售利用打折、首付分期付款、注册公司或有贷款优惠、“轻松贷”等手段来吸引客户。
面积小、总价低公寓受热捧
数据显示，3月份深圳60平方米以下的小户型公寓成交占比为72.46%，成为3月公寓成交量的主力。
记者走访了中粮·祥云、金地龙城中央三期、佳兆业城市广场三期、新彩苑、中洲湾等楼盘，发现这些楼盘均以小户型公寓产品为主，某些楼盘甚至只出售公寓。
位于龙岗区的中粮·祥云目前主要在售48~88平方米的公寓，均价为34000元/平方米。“目前我们小公寓的销售情况很好，有阳台的户型已经卖完，不带阳台的也不多了。”销售人员说。
距离中粮·祥云不远的金地龙城中央三期目前出售41~82平方米的公寓。据了解，该楼盘体量大约有1800套，2018年成交了大约1376套。销售人员说，900多套43平方米、48平方米的一房已经售罄，600多套64平方米和68平方米的两房目前还有30多套，剩下88平方米左右的三房有80多套。
“公寓跟住宅的主要区别在于产权年限和学区，公寓的产权一般为40年，且一般不划分学区。”中介人员告诉记者。近几年来，深圳福田、罗湖、南山三个区逐渐开放公寓积分上学政策，符合所处地区积分入学相关条件的公寓可按照政策申请学位。
位于福田大金沙片区的中洲湾一期，仅出售35~60平方米的公寓，均价为8万元/平方米，一套35平方米的公寓总价大约为280万元。房产中介告诉记者，该片区租金回报率很高。根据贝壳找房的房源信息，同类型的一居室公寓租金可达9000元/月。中洲湾销售人员透露，前不久有客户一次性买了6套35平方米的公寓作为投资。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，不管是深圳市场还是其他地方，目前还是以刚需购房为主，投资者大多在观望。
业内人士表示，公寓户型灵活，总价较低，对购房者来说压力比住宅小，因此很受欢迎。
深圳中原的一组数据显示，2013年开始，深圳公寓数量占比不断增加，目前已超3成。
深圳中原总经理郑叔伦表示，从2016年10月限购升级开始，公寓成交量不断增长。此外，受限于住宅限购且单价更高，供应量不断增加且购买门槛低的公寓，成为投资者或无购房名额的购房者的首选。
仍有项目销售介绍首付分期、轻松贷
记者走访发现，打折是最普遍的优惠方式。在记者走访的楼盘中，均有打折优惠。
记者了解到，在金地龙城中央购买公寓，可以享受0.98~0.99的折扣。另外，中洲湾、佳兆业城市广场三期、中粮·祥云等均有差别不大的折扣。
此外，首付分期也不少。中粮·祥云项目预计在2019年9月交楼，属于现房，销售人员表示首付款可在9月交房前分期付清。
新彩苑也同样有首付分期付款的活动。该楼盘销售人员告诉记者，购房者可以在7天之内交定金和首付款10%，剩下的40%分别在5月31日和8月31日交完即可。“按照这种方式我们可以晚半年供楼，这样购房者的压力也会小很多。”该销售人员说。记者在现场了解到，在新彩苑的公寓户型均为复式。该销售人员介绍：“因此我们每平方米要增加1000元装修费用，另外签一个合同。”此前，记者走访发现存在“双合同”的楼盘并不是特例。对此，严跃进表示，在深圳市对楼市的严厉调控之下，开发商很难有涨价的空间，因此期望通过“双合同”来提高房屋销售价格，争取获得更多的利润。
此外，记者了解到，为减小购房者对月供压力的顾虑，达到销售的目的，有楼盘向购房者介绍更为轻松的贷款方式。
在中粮·祥云项目售楼处，记者发现销售人员向客户推荐“轻松贷”，即指贷款后，购房者以月供的形式先还贷款年限的全部利息以及本金的15%，剩余85%本金在最后一个月一次性还完。销售人员表示，中国银行(3.890, 0.00, 0.00%)和中国建设银行(7.440, 0.03, 0.40%)可以提供这种贷款方式。
据此，记者发函采访大悦城(6.890, 0.37, 5.67%)控股集团股份有限公司，截至发稿，尚未回复。
一位不愿具名的金融机构人士告诉记者，“轻松贷”类似于“气球贷”，但国家已经禁止发行“气球贷”。
严跃进指出，从购房者的角度来看，这种方式降低了每个月的还款压力，具有一定的吸引力，需要注意的是，这笔贷款是否包含了首付款。“如果这笔贷款中包含了首付款，那就涉嫌违法。另外，已经有实际事例表明，以这种方式贷款，银行或金融机构不允许提前还款，提前还款需要一定的罚款或违约金。”
诱导购房者注册公司？
2019年3月，各大银行纷纷下调了房贷利率，深圳至少有12家商业银行房贷首套利率下调至上浮5%左右。然而，该利率主要针对住宅。对不限购不限贷的公寓，首套利率依然上浮15%~30%。
记者在位于坂田片区的佳兆业城市广场三期发现，该楼盘首套公寓的银行贷款可做到仅上浮10%。销售人员表示，这是佳兆业根据国家扶持中小企业发展的相关政策推出的优惠，若购房者名下有注册或占股的小微企业，满足注册资本在1000万元以内，个人占股超过10%，且非P2P、金融投资类企业等条件，可享受房贷利率上浮10%的优惠。
记者以购房者的身份在现场咨询，销售人员建议记者去注册一家公司。“刚注册的公司也可以，只需要提供三证合一的营业执照复印件，中国银行和工商银行(5.810, 0.01, 0.17%)均可办理。”销售人员说。
记者向佳兆业集团（深圳）有限公司发函采访，佳兆业方面回应称，房贷利率上浮和下降的控制权在银行，银行贷款利率要向具体的银行咨询。
有相关业内人士告诉记者，目前深圳很多楼盘都有注册公司享受购房利率优惠的活动。
严跃进指出，要警惕开发商诱导购房者注册公司，以小微企业的名义骗取优惠政策来炒房的行为。
除了利率优惠，佳兆业城市广场三期还有返租活动。记者走访发现，该楼盘销售的公寓分为复式和平层两种类型，而平层可以享受酒店返租。即购房者购房以后，前三年交给酒店出租和管理，整体收益大约为9000元/月。
销售人员表示，这9000元分两部分，有40%用来抵扣房款，相当于整体购房款直接减16万元。扣除房款后，剩下的便是你的收益，按照约定每月返还一定的金额，算下来每个月收益大约有5000元。
在全国各地房地产市场呈现回暖之际，4月19日，中央政治局召开会议，强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。
深圳中原数据显示，4月1~21日，深圳一手商业共成交595套，与3月份相比，热度有所下降。