2016年8月就开始预售的宝能城市公馆5栋公寓，目前已转为现楼销售。
而在继该楼盘此前的住宅违建被叫停、交楼延期等风波后，近日，有读者向本报报料:位于深圳福田的“宝能城市公馆”5栋A、B座公寓，开发商以“搭板多送1个10㎡房间”为噱头进行销售。报料人称，开发商此举涉嫌违建。
据了解，宝能城市公馆搭板户型共计184套，就此按每套新增10㎡、销售均价10.8万/㎡计算，搭板面积市值将近2亿元；就单套来看，拓展面积价值亦达百万元以上。
对此，有购房者对搭建表示担忧:一方面，开发商以搭建为卖点促进销售，但对于购房者而言，搭建涉嫌违建，若政府部门介入有拆除及锁定产权的风险；另一方面，搭建本身就存在质量隐患，而由业主自行搭建情况更甚，一旦发生工程质量问题后果不堪设想。
一方面以“搭建”作为销售噱头，另一方面，开发商却表示，赠送的房间需要购房者收楼后，自行搭建，开发商不参与。就此，有业内人士指出，开发商又想高价卖楼，又要把责任都“甩锅”给消费者:其仅是建议购房者可以如是为之，并不对后续负责，所有风险由购房者自行承担。
对此，南方日报、南方+发函开发商宝能地产股份有限公司，关于搭建的问题其回复称:5A05、B座并无预留搭板空间，按设计规划，只预留空调主机安放位置。对空调主机安放位置进行浇筑楼板，仅用作放置空调主机，以满足楼体结构安全和住户使用的需求，不存在任何赠送面积的行为。
给中介豪佣，卖一套可得40万佣金
近日，记者以购房者身份来到宝能城市公馆营销中心。
由于楼盘已启动转介（中介带客），记者在现场看到，某个工作日的上午有约10批客户到访。有知情人告诉记者，宝能支付了巨额佣金给到中介，每成功销售1套可得“（房款总额，下同）4%+1万元现金”奖。按宝能城市公馆在售公寓套均约1000万计算，中介成功销售1套可得约40万元的佣金。
值得留意的是，2020年中的佣金折合约38万/套，最新的中介佣金在此前基础上小幅上调。
“单套佣金30万起，香蜜湖核心资产即奖发售，（2020年）5月30日正式带客上门……”这是2020年5月，一中介人员在社交平台分享的，宝能城市公馆公寓带客信息，彼时佣金为“3.5%+3万元”现金奖。
2020年5⽉，开发商启动转介的推⼴信息。
对此，有业内观点认为，按照一般市场行情，上调佣金说明项目的销售压力变大。
5年只卖了三成
与此同时，来自市住建局的成交数据显示，该楼盘成交并不活跃:宝能城市公馆的437套公寓最早于2018年8月26日即预售，并在2020年中转为现售。从市住建局披露数据来看，截止2021年3月31日，其仍有389套公寓未售。
宝能城市公馆5栋已转为现售在市住建局备案。
有观察人士指出，即使结合网签数据延迟的现实情况，未售房源至少在300套以上，宝能城市公馆过去的5年时间只卖了三成。
据了解，宝能城市公馆位于福田区农林路，占地3.6万㎡，总建面约30万㎡，其由8栋高层住宅和2栋公寓组成，分三期开发。其中，一、二期住宅已于2015年9月份开盘；目前在售的是三期5栋A座、B座商务公寓，共计437套，均价约10.8万/㎡，总价区间在754-1759万/套。
赠送10㎡面积涉嫌违建
或受销售压力影响，宝能城市公馆开始使用高赠送为“噱头”吸引购房者。
中介朋友圈截图，中介⼈员在推⼴信息中打出“赠送10平”字样。
一楼盘销售称，A座05、B座01、06户型楼板已搭好，只要再搭两面落地窗即可多1间房；其他的户型则设计有墙，楼板需要业主自行搭建。这10㎡是没有报建的，搭建的前提是不要破坏外立面。
据知情人透露，宝能城市公馆5栋公寓A、B座中，每座4个端头户型均预留了搭板空间，一层有4套这种户型。
宝能城市公馆5栋东侧搭板外⽴⾯（红框）。冯少⽂ 摄
宝能城市公馆5栋西侧搭板外⽴⾯（红框）。
据了解，宝能城市公馆5栋公寓A、B座6至28层均为公寓，可见其端头户型共计184套。若按每套新增搭板面积10㎡计算，共新增面积1840㎡，如按其销售均价10.8万/㎡计算，搭板面积市值将达到1.99亿元；就单套来看，拓展面积价值亦达百万元以上。
楼盘销售表⽰，搭建之后，再把主卫改为房间，98平户型1房将变3房。
不过，楼盘销售明确表示，对于是否能成功搭板，开发商不作承诺，只会在交付验收之后，组织业主一起商量如何施工。另一楼盘销售则称，开发商不会承诺也不会主导搭板，只是告诉购房者，有这样的空间，是否搭板在于业主。
记者在其中1套可搭板户型看到，其中预留的位置明显写着“拆”。
对此，有购房者担心:一方面，开发商以搭建为卖点促进销售，但搭对于购房者而言，搭建涉嫌违建，若政府部门介入有拆除风险；另一方面，搭建本身就存在质量隐患，而由业主自行搭建情况更甚，一旦发生工程质量问题后果不堪设想。此外，还有购房者表示，如果某层业主不愿意搭板，那么楼上楼下都将受其影响。
而对于购房者担心的，搭建可能遭遇查处的问题，上述知情人则指出，“（这个楼盘）被举报很多次了，全部搞定。宝能的（楼盘）基本没有哪个不偷面积的。”
宝能城市公馆多次违规被查
实际上，自开盘销售以来，宝能城市公馆风波不断。
2018年1月，宝能城市公馆就因“存在违法加建情况”，其一、二期79套住宅被“限制房地产权利登记”，销售行为被叫停。
此前宝能城市公馆因违建被叫停销售⾏为。图⽚来源：南都。
2018年3月2日，福田区城市综合管理行政执法局发布公告称，鉴于宝能地产股份有限公司与大华建设工程有限公司一直未消除违建事实，并且仍在继续抢建，福田执法局根据相关法规条例规定，自2018年3月2日起依法全面查封宝能城市公馆违建施工现场，未经许可人员不得擅自进入。此后因为违建事实仍未消除，查封期限又被延长了30天。
2018年4月，有宝能城市公馆住宅业主向媒体报料称，原计划2017年12月8日精装交房的宝能城市公馆，仍未能明确入伙时间。而后，宝能发布延期通知，并按每月120元/㎡的标准补偿租金了结交楼风波。
2019年1月，再次有业主向媒体报料称上述补偿款只付了三个季度。从媒体彼时披露的信息来看，宝能城市公馆交楼风波中存在几大焦点问题:一是拖欠承诺延期交楼的补偿款；二是开放的停车场太少不够用；三是承诺的隔音屏未见开工迹象。
2020年3月，有业主表示，开发商突然出售该小区多套住宅房源。其担忧:因其所购住宅，在宝能城市公馆此前涉嫌违建被查封之列，未办理房产证，该业主担心自己购房房源被二次销售。类似情况还有二三十户。随后，福田香蜜湖街道再次叫停开发商的售卖行为，相关工作人员表示，“宝能城市公馆的房子我们查封了很多，这次售卖的是否是查封状态，还有待进一步核实”。
2021年3月，“宝能城市公馆”在售的5栋A、B座公寓被举报涉嫌违建。
开发商:不存在任何赠送面积
对此，南方日报、南方+发函开发商宝能地产股份有限公司，关于搭建的问题其回复称:
1、我司依法依规开展公寓销售。售楼现场所展示的销售物料，例如户型图、售楼书、产品介绍、实体样板间等，均按实际报建面积展示。在买卖双方签署的购房合同中，严格按法定测绘机构的测绘面积进行销售，不包含所谓赠送面积等误导信息。买受人享有充分的知情权和自主决定权，买卖双方地位平等，不存在任何欺诈行为。
2、5A05、B座并无预留搭板空间，按设计规划，只预留空调主机安放位置。对空调主机安放位置进行浇筑楼板，仅用作放置空调主机，以满足楼体结构安全和住户使用的需求，不存在任何赠送面积的行为。
