“要以房地产融资的‘三线四档’和房贷集中度管理政策，倒逼企业增长方式从财务杠杆驱动的规模扩张型，向稳健发展的质量效益型转变。”在9月16日于海南三亚蓝湾绿城威斯汀度假酒店举办的2021博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一建议企业拓宽融资渠道和合作模式，控制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流。

朱中一指出，40多年来，特别是1998年以来，以住房为主的房地产市场快速发展，加上保障性住房供应的增加，棚户区和城镇老旧小区改造的推进，在城镇化快速推进、城镇常住人口较快增加的情况下，城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增加到2019年39.8平方米。

2012年以来，在城镇绝大多数居民的住房条件得到明显改善后，住房矛盾已从总量短缺转为结构性区域性供给不足。住房的总需求量减少，增速放缓，地区间的市场差异拉大，再加上住房供应和保障体系不断完善，调控机制与政策措施不断施加，房地产金融监管更加严格到位，“房企普遍感到土地不好拿了，靠高负债、高杠杆发展的路被堵了，企业的利润缩减了，有的甚至感到生存都困难了”。

朱中一指出，以民生为主的房地产业，在国家构建扩大内需、促进内循环为主的新经济格局中，事关民生和经济，影响投资和消费，仍是一个重要的产业。2020年，房地产业增加值占GDP的比例达到7.3%，还为增加财税收入、扩大就业作出了贡献。因此，推动金融、房地产同实体经济的均衡发展，是“十四五”时期的重要任务。

“要实现共同富裕的目标，房地产业仍是一个重要的基础性产业”。朱中一表示，当前过高的房价，对居民的消费、青年人的结婚生育、实体经济的发展及实现共同富裕的目标，有明显的挤出效应，所以又必须要加强调控，稳地价、稳房价、稳预期，织牢房地产平稳健康发展的安全网。

“十四五”期间住房需求总量仍然很大

朱中一认为，“十四五”期间，全国商品住房的供应量或与“十三五”期间大体相当，人口流入多、房价高的城市，会增加保障性租赁住房的供应。其总需求量仍由城镇化持续推进产生的需求、城镇原居民的改善性需求、新成家立业年青人的需求，三胎政策产生的需求，及城镇老旧小区改造产生的需求构成。

朱中一指出，2020年，我国常住人口的城镇化率为63.89%，户籍人口城镇化率为45.4%。随着乡村振兴战略的实施，农业转移人口的城镇化率增速将放缓。而放宽放开户籍管理后，城镇居民向宜居宜业城市的流动、迁移量自然增加，再加上一些城市积极引进人才，这些流动、迁移人口对住房的总需量仍然很大。

他建议，为满足人民日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企还可向社区管理、物业管理、物业服务方面延伸；也可向以地产为载体的产业地产、养老地产、健康地产、文旅地产、物流地产等新业态、新模式上拓展。

“未来人们住房需求规模仍然很大”。朱中一认为，今年1-8月，全国房地产开发投资、商品房销售面积、销售额已分别达到98060亿元、114193万㎡和119047亿元，同比分别增长10.9%、15.9%和22.8%。由于去年9-12月的基数较高，今年后4个月的月同比增速自然会下降，“估计全年的数据也不会比去年低多少，而去年的这些指标都是历年来最高的，所以，今年仍是一个很正常的年份”。

建议房企控制拿地节奏

朱中一建议，当下房企要以房地产融资的“三线四档”和房贷集中度管理政策，倒逼企业增长方式从财务杠杆驱动的规模扩涨型向稳健发展的质量效益型转变。要拓宽融资渠道和合作模式，控制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流，降低“三道红线”相关指标。

他还建议，房企要构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，努力提高产品质量、服务质量和企业信誉，切实把企业做好做强做优；有专长的中小企业，也可结合自身特点，在某一细分业态上深耕或探索。