期中大考普遍不及预期，就连地产行业的头部企业，感觉日子也不是太好过。
9月13日，恒大集团针对网络流传的破产重组言论在官网发布公告，声称公司坚决履行企业主体责任，正在想尽一切办法恢复正常经营。这则声明中，恒大集团还提到一句话：公司目前确实遇到了前所未有的困难。
8月30日，万科在线召开的业绩会上，万科集团总裁、首席执行官祝九胜坦言：期中考试没考好。而在8月24日碧桂园业绩会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌及其高管们不谈数据，弱化排名。
随着房企2021年中期报告披露已近尾声，上半年的数据似乎比过往更惊心动魄。
贝壳研究院最新数据显示，2021年中期房企各梯队销售金额集中度整体上保持原有档位规模，但各梯队均呈现出集中度下滑趋势。
从具体数据来看，龙头房企碧桂园、万科、恒大规模增长降速最为明显，2021年中期三家房企销售规模增速依次为14.0%、10.6%及2.3%；与2021年百强房企平均增速相较，分别低于行业均值23.8、27.2及35.5个百分点。
业绩分化加剧：龙头房企销售增速回落，中间阵营加速奔跑
南都记者查询已披露的房企半年度业绩报告发现，在2021年上半年，融资监管、集中供地、三道红线压力持续、销售基数较低的市场环境下，多数上市房企的销售额却实现了较大幅度的同比增长。
来自中达证券研究团队的研报内容显示，2021年上半年，51家房企销售额平均增速达43.9%，年度目标完成率均值达48.7%。
记者整理了克而瑞2021年1-6月房企全口径销售额与去年同期进行了统计，结果显示2021年TOP50房企的销售额平均增速为49.5%。
由于选取的企业不同，数据也略有差异，不过结论却都是正面反馈。克而瑞研究院不久前发布的《1-6月房企销售排行榜》给出了同样的解读：从目前企业的目标完成率来看，得益于谨慎的业绩预期和上半年的市场表现，规模房企整体业绩完成情况优于历史同期。
当然，并非所有房企都能保持上述增速，规模不同的房企依然呈现分化之势。
这其中，龙头房企碧桂园、万科、恒大规模增长降速明显低于行业均值，规模扩张之路似乎遇到了瓶颈。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，TOP3销售金额集中度为近5年中期的最低水平，对各梯队集中度表现均产生一定的影响，而影响的效应超出早前预期，打破大家对于房企集中度将不断加剧趋势的判断。
而背后逻辑，是行业转型关键期的战略选择。追求快速扩张的时代已经落幕，房企转变思路，谋求行稳致远的高质量发展之路。另外，在转型的阵痛期内，加速暴露部分大中型房企经营风险，打破“大而不倒”的设定，各梯队的集中度表现存在短期风险波动。
这样的情况下半年或将持续。据中指院最新数据显示，2021年1-8月，房企不同阵营的发展分化。1000亿以上超级阵营共24家，销售额增长率均值为23.7%。第一阵营（500-1000亿）共27家，销售额增长率均值为31.6%。第二阵营（300-500亿）有20家企业，销售额增长率均值为26.7%；第三阵营（200-300亿）和第四阵营（100-200亿）分别为36家和37家，销售额增长率均值分别为34.1%和24.5%。
除了TOP3的销售增速变化之外，南都记者对比去年同期房企销售额的变化还发现，不少房企最新的规模排名产生了变动。其中，最为典型的有绿城中国、世茂集团、新城控股等。
据中指研究院最新数据，截至今年8月，绿城中国以2251亿的销售额稳居行业第7，而在去年同期仅排在行业第15；世茂集团今年的销售排名同比去年也有所下降，1-8月其销售额为1989.2亿，排在行业第12，而去年同期排在行业第7。2020年1-8月，新城控股以1390.4亿销售额排在行业第14位，今年则下降至行业第16位。
对于排名的上升，绿城中国方面公开对外表示主要得益于公司近几年经营节奏、产品和城市布局的均好，从而获得了市场认可。以城市布局为例，今年上半年，绿城中国一二线城市占比高达74%，其中卖得好的项目近八成来自核心一二线城市，这些热点城市商品房成交活跃、出现“量价齐升”等现象，包括杭州、宁波、北京都贡献了超百亿的销售额。
而新城控股董事长王晓松在半年度业绩文字发布会上表示：下半年计划推新增供货1800亿元左右，合计下半年的可售货值为2900亿元，有信心完成全年2600亿元的目标。
增收不增利：盈利压力继续释放，超七成房企净利率下滑
于现在这个时点的房企而言，规模已经变得不那么重要了。只不过，随着地产调控政策越来越严厉，多数城市土拍限制地价导致新入市商品房溢价减小，房企的利润空间被压缩，提升盈利这个命题越发难解。
记者整理了亿翰智库的相关数据显示，2021年上半年，50家典型房企中37家出现净利率下滑，占比超7成，规模房企整体净利润率较去年同期下降1.8个百分点至10.9%。
净利润率是反映公司盈利能力的一项重要指标，由净利润与营业收入相除得到。亿翰智库数据显示，2021年上半年，宝龙、合景泰富、华润置地、金茂和中海5家房企的净利率超过20%。龙光、雅居乐、龙湖、保利、旭辉等20家房企净利率在10%-20%之间。碧桂园、万科、阳光城、祥生等25家房企净利润率跌破10%；融信、恒大、建发国际和绿地的4家净利率不足5%，过低的利润率在一定程度上损害了这些企业的盈利能力和抗风险能力。
这一数据同过去几年相比，略有差距。记者查找到由标准地产研究院发布的《2018年中国上市规模房企销售净利率排行榜》。据榜单，Top80上市房企中，净利率超过30%的房企共有3家；净利率在20%-30%之间的房企有10家；净利率在10%-20%的房企共有45家，占比超过5成。
两个表单尽管截取的房企数量不一样，但仅从头部的集中度来看，2018年末有13家房企净利率大于20%，到了2021年中期仅剩5家。
记者还注意到，2021上半年，尽管营收和销售金额实现了同比增长，不过一向以稳健著称的万科归属上市公司股东净利润为110.5亿元，同比下降11.7%，这是万科12年来首次出现净利润同比下滑。
而碧桂园则属于典型的"增收不增利"。2021年上半年，碧桂园权益合同销售金额为3030.9亿元，同比增长14%。而净利润为人民币224.2亿元，同比仅增长2.3%；归属股东净利润149.96亿元，同比增长6.11%；毛利约为人民币462.8亿元，同比增长3.11%。
以头部房企为代表的，房企的盈利增速正在进一步放缓。
龙湖集团首席财务官赵轶在半年度业绩会上指出：“行业整体毛利率下滑应该是一个趋势。在限价的大环境下，行业毛利率会回归到一个合理的区间，未来保持20%-25%的毛利率，可能是整个行业的趋势。”
据了解，今年上半年，龙湖集团营业收入为606.2亿元，同比增长18.5%；股东应占溢利74.2亿元，剔除公平值变动等影响后，龙湖集团的股东应占核心溢利61.8亿元，同比增长17.1%，已属于行业较高水平；毛利率为27.7%，同比下降1.6个百分点。
记者就此采访到一名负责产业策划的房企内部人员，她表示，由于2017-2019年的高价地项目在当下进入结转，当时大举拿地的房企到今年或盈利能力持续承压。中原地产首席分析师张大伟在中国证券报的采访中同样认为，土地价格及融资成本上涨，而房价受限，导致开发商利润率降低。
房企盈利能力普遍下降已经成为一种趋势。今年5月，滨江集团董事长戚金兴在针对提问“最近杭州集中推地中，滨江集团拍下的几块地，净利润能有几个点？”时回答“努力做到1%-2%的净利润水平”更是一度成为网络热门话题。
亿翰智库认为，对于利润率下滑的趋势，行业已经形成了比较一致的预期，但是房企的普遍反映是毛利润率在25%以内可能是个常态化的存在。未来利润率仍需要经历一个持续探底的过程，至于2021年会不会成为利润率的底，可能还不太好说，还需进一步去观察企业的投资拿地情况，成本费用的管控情况等等。
对于日常以稳健经营见长的企业，其利润率或可以在一定阶段内保持稳定，而不出现大波动；反之，对于一些伴随高杠杆而生的企业，其未来利润率可能仍会有进一步下探的可能。由于地价、房价的联动调控，行政性政策的持续升级，融资政策的
不断加码，即使利润率触达底部，也不太可能会出现比较大幅度的反弹，小幅的走高或是较大的期待项。
