9月29日，第一太平戴维斯发布《2021年第三季度深圳房地产市场回顾与展望》报告（下称“报告”）。报告显示，季度内，TMT行业头部企业带动全市租赁需求显著增长，租赁面积逾过万平方米之交易若干；同时，金融与房地产行业亦表现活跃，租赁面积逾数千平方米之交易为数甚多。

数据显示，全市甲级写字楼以30.7万平方米的单季净吸纳量创下历史新高——首次超过30万平方米，环比增长86.5%。从各子市场来看，南山区净吸纳量仍居全市首位，季内净吸纳量达17.2万平方米，占全市总量的56.0%。

南山和福田租赁增长，合计占9成

2021年第三季度，招商前海湾B座以及中国人保金融中心交付入市，为市场带来10.6万平方米新增甲级写字楼面积。截至三几度末，全市总存量上升至885.3万平方米。在存量方面，南山区存量保持全市最高，达399.7万平方米，在全市总存量中的占比达45.2%。在未来五年内，受前海大量新增供应影响，其存量占比预计持续增长。

得益于写字楼租赁需求的持续释放，深圳全市三季度净吸纳量创下新高，首次超过30万平方米，大幅超过2016年1季度-2021年三季度的17万平方米季度平均净吸纳量，增幅高达76.5%。TMT、金融及房地产行业客户带动南山、福田租赁活动增长，分别贡献了第三季度全市净吸纳量的56%和34%。

在空置率方面，全市的福田、南山、罗湖、宝安四大四大子市场的甲级写字楼空置率同比全面下降。其中，宝安区以13.3%的同比下降幅度居于首位，南山和福田两区分列第二、第三位。在空置率的环比变化方面，罗湖区由于新增供应入市，甲级写字楼空置率环比上升4.3个百分点至23.7%，其余三个子市场环比均小幅下降5个百分的以内。截至三季度末，全市甲级写字楼平均空置率环比下降2.6个百分至23.9%，为过去两年内最低值。

TMT及金融行业租赁需求强劲

根据第一太平的租赁需求分析，2021年第三季度，深圳甲级写字楼租赁需求的强劲行业主要集中于TMT、金融和房地产行业，而专业服务、零售与贸易和消费者服务行业租赁需求较为平稳。

第三季度，深圳写字楼市场情绪显著改善，业主信心普遍增强，尤其在楼宇品质较高、地理位置优越的项目中表现更为突出。继前两季度全市平均租金降幅持续收窄，三季度租金指数三年内首次录得正增长，环比上升0.7%，全市平均租金上涨至人民币每平方米每月184.4元。

虽然经济稳步复苏，但融资收紧导致业主持续面临现金流压力，买方拥有更高的议价能力，全市价格指数环比下降6.3%。在租金指数的环比变化上，四大子市场中，仅有罗湖下降1.4%；而在同比变化上，所有子市场的租金指数均为小幅下降，其中罗湖区以3.8%的降幅排在首位。不过，在子市场的价格指数方面，罗湖区以环比上升0.3%的数值，成为价格指数环比唯一上升的子市场。

在大宗交易方面，今年交易相对寡淡。特别值得一提的是，根据第一太平数据，第三季度，深圳写字楼销售市场录得一宗交易公布。某世界500强金融机构以超过人民币32亿元的价格从新世界集团购得前海周大福金融大厦南塔。

展望：第四季度平均租金或轻微回调

根据第一太平分析，第四季度，深圳将迎来6个新项目入市，共为市场带来约55.6万平方米的新增供应。届时，全市总存量预计达940.9万平方米，同比增长13.3%。对于第四季度的空置率走向，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇分析认为，租赁市场将保持活跃，TMT、金融及地产将持续作为租赁需求主力，但大量租赁需求已于第三季度释放，预计需求将逐步回归正常水平。受新增供应影响，预计今年第四季度，全市甲级写字楼空置率再度上升。

此外，他还表示，鉴于下半年市场将迎六个新增供应，市场去化压力增加，全市平均租金或将轻微回调。在融资政策收紧，许多业主现金流紧张的背景下，买家预计将持续拥有较高的议价能力，对成交价格产生更多下调压力。