在如今的大湾区各城市中，深圳、广州、东莞分别在今年2月、8月和10月出台了各自的二手住房参考价机制。三座城市都公布了一批二手住宅小区的参考价格，而在价格选取制定和具体实施细则方面，三座城市各有差异，但万变不离其宗。

今年以来，大湾区不少城市针对房地产市场进行了加码调控，除连续加码新政的广深莞三地外，佛山在5月调整了公积金贷款规定，此前一直鲜有调控的惠州，也在大亚湾、惠阳等片区采取了非本市户籍限购措施。

调控政策的加码促使着市场的降温，至少在广深莞三地，二手住房市场已经进入下行通道。

深圳一处住宅小区  南方+ 葛政涵 拍摄

二手房市场齐降温

二手房参考价机制的起点便是深圳。自2月发布后，在贷款等措施跟进的基础上，深圳二手房市场降温已十分明显。

深圳市房地产信息平台数据显示，9月深圳二手商品住宅成交16.93万平方米，共1765套，同比下滑了78.33%，并且连续多月保持了70%左右的降幅，且自3月以来，成交套数也在逐月减少。

而国家统计局的数据显示，深圳二手房价格已连续四个月呈现出环比下滑。

在广州，8月末刚刚出台二手房机制，并公布了96个小区的参考价格。此后的9月，市场表现也已初步显现。

广州中原研究发展部数据显示，9月广州二手住宅成交量（自助网签+中介网签）6198宗，环比8月下降27.4%，同比则大减56.0%，创下近年来的成交最低位。同时二手网签均价也进入下进行，为26620元/平方米，环比下降约4.6%。

而在东莞，在今年以来多轮调控的作用下，二手楼市在参考价机制出台前就已现降温。

根据东莞市住建局的公开数据，当月该市二手房网签1682套，与7月时的1775套相比差别不大，但与去年8月的3367套不可同日而语。

而另据诸葛找房数据研究中心数据，今年中秋假期东莞二手房成交48套，而“十一”假期东莞仅成交27套，成交量较中秋假期下跌44.3%，较去年同期下滑88.9%。

市场是否下行？

事实上，在整个今年三季度，国内各地二手房市长成交规模已出现持续收缩。

克而瑞研究中心称，2021年1-8月国内20个热点城市二手房累计成交面积11364万平方米，同比增长23%，虽市场表现好于往年同期但同比增速较上半年显著回调。其中7-8月份，成交量累计2439万平方米，较去年同期回落27%。截至季度末，核心城市成交规模回归2019年水平，杭州、青岛、厦门等上半年行情火爆的核心城市规模显著下降。

而在大湾区，东莞二手市场持续回落，前8月累计同比增速扩大至29%，佛山上半年曾迎来成交量翻倍增长，但因周边广深莞等地调控辐射，令成交受限，7-8月成交规模同比减少16%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，三季度各类政策管控下，购房需求入市的动作显然少了，各类观望情绪增加。随着四季度的到来，各类购房需求或会继续释放。

一手和二手楼市在参与主体、成交方式、价格规律等方面存在一定程度的差异，但两大市场会相互影响。有业内人士向南方+记者表示，广深莞三地的二手住房参考价机制，正是要以二手市场作为切入点，向一二手市场相互作用、联动上涨的现象“对症下药”。

广州一处住宅小区  南方+ 葛政涵 拍摄

但今年以来，市场出现了新的变化——在信贷收紧的作用下，部分热门城市出现了二手房“停贷”现象。与此同时，在张家口、株洲、江阴、菏泽、岳阳等部分三四线城市，则发布了楼市“限跌令”。市场出现了明显的分化态势。

中原地产首席分析师张大伟认为，楼市防止降温过快很可能成为未来政策趋势。近两年来楼市调控越发严格，不断出台对热点城市的新房、二手房的“限价令”。虽然房价大涨会放大金融风险，但是房价过快遇冷也同样不利于市场稳定。最近全国多个城市出台“限跌令”，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。