受访人：第一太平戴维斯深圳公司董事总经理 吴睿
2010年，吴睿来到深圳，带着第一太平戴维斯开启了深圳城市更新领域的深耕。“这也是外资房地产顾问机构中最早介入城市更新的。”深圳城市更新十年，吴睿也浸润其中十年，经他手促成的城市更新大宗交易就超30多个，不仅见证了深圳城市发展的翻天覆地，感受了城市更新顶层设计的步步创新，更是亲身经历了城市更新行业的渐渐成熟。
谈政策发展：不断探索，深圳已成相关政策最完善的城市
深圳是国内最早提出城市更新概念的城市。2009年12月，国内首部关于城市更新的政府规章《深圳市城市更新办法》出台，这是全国首个系统化指导城市更新工作的地方政府专项法规。由此，深圳城市更新进入全面铺开阶段。
次年，第一太平戴维斯接触到公司在深圳的第一个城市更新项目——位于东滨路和南光路交会处的永新汇。这是一家香港著名企业旗下的物业，“2009年，因与业主方的长期关系，他们想咨询一些政策以及投资上的建议。”正是类似需求越来越多，吴睿开始带领团队顺应大势、开始介入城市更新领域，从早期的投资并购，到后期的顾问可行性分析、交易、物业、运营等全链条介入。在近18个月内，第一太平戴维斯成功促成城市更新大宗交易总金额超过150亿人民币，市场占有率超过70%。
吴睿表示，在《深圳市城市更新办法》出台之前，深圳一直都有旧改项目的，“给市场感受最深的就是每个地方执行口径不一样。《更新办法》出台后最核心内容就是规范化、流程化、市场化，市场有了政策的鼓励，开始了城市更新大发展。”吴睿觉得，过去这十年可以分为上下半场，一是2009年到2015年左右，探索布局阶段，2016年开始，城市更新翻开了一个新的篇章了。土地投资热情空前高涨，大量的投资进入，市场非常活跃。其实，不仅是城市更新，是整个房地产市场的基本面都好了。”
行至2021年，出台的《深圳经济特区城市更新条例》更是我国首部城市更新立法，在解决“拆迁难”的问题上进行了立法上的率先突破。吴睿认为，《条例》新增了“政府征收”制度，是本次立法调整中最为重要的一项，也是大家最关注的问题。把实施主体的限制从双百降至双95%，是历史性的一大步，它释放的能量很大，驱动房企更有信心推进拆赔谈判工作，也一定程度上减少了“钉子户”的困难。
在吴睿看来，一直以来，市场经济的充分发展使得深圳城市更新与其他城市在政府管控力度上有明显的区别。“深圳城市更新最核心的点在于八个字：政府引导、市场运作。不同时间阶段，政府、市场各有偏重不同。深圳城市更新管控的主要手段就是城市更新单元。深圳的管理工具虽然相对简单，但是结构清晰。这个方式目前被上海、广州等很多地方借鉴，影响很大。深圳对城市更新类型划分与其他城市不同，不仅是按照城、村、厂，也按照改造力度进行划分，包括综合整治、功能改变、拆除重建。不仅如此，深圳的住宅更新项目要求必须配一定比例的保障性住房，这解决了保障性住房选址和城市更新公益设施保障不足等现存矛盾。”吴睿说，“目前深圳成为城市更新相关政策最为密集、完善的城市，探索出的很多方式已被上海、广州、东莞等其他城市借鉴。”
谈房企能力：存量里寻发展，利好复合能力的开发商
土地储备是每一个开发商的命脉。在深圳，开发商获取土地的方式无非招拍挂市场或者城市更新两种手段。一直从事土地与大宗交易的吴睿表示，一、二线城市土地日益稀缺，招拍挂市场体量日益萎缩，房企通过传统的招拍挂拿地难度大。而此时由于城市的部分老旧建筑需要拆迁重建，城市更新则成为房企获取土地的有效渠道，获取地块的确定性更高。另一方面，随着“三道红线”、“两集中供地”等政策落地，房企利润空间不断缩减。而城市更新项目由于土地价格往往低于周边招拍挂土地价格，同时，城市更新项目大多为城市成熟区域，周边配套较为完善，利于销售实现，利于房企获得较高潜在利润。“这两种手段既有相同之处又有差异。他们的底层逻辑都是土地，是’面粉’、是生产要素。但是他们作为产值的周期是不同的。土拍，马上申报，马上开工，符合快周转的游戏规则；城市更新则需要漫长的孵化过程，直到补交地价的那一刻，项目才达到跟招拍挂土地一样的进度水平。比起土拍，时间成本大，不确定性高。但为什么深圳城市更新这么活跃？因为过去的5年土拍太少了，这么多开发商扎堆到深圳，都看好深圳，怎么办？只能在存量城市更新里面去找项目。”
正如业内所达成的共识，城市更新对开发商的能力要求更复合。“除了具备开发能力之外、还要具备产业协调协同的能力，更长远的融资安排的能力。”
事实上，在深圳近十多年城市更新摸爬滚打之中，已形成了一批具有拿地能力、开发能力、以及运营能力的开发商。央企国企和民企发展商都各自占据市场份额，亦有其各有优点。民企发展商有决策周期的快速、对市场反应的灵活等特点，一定程度上有利于获取项目的能力。而国企与央企进驻做城市更新除了“逐利”，也是代表政府承担更多社会责任。比如，连片改造的土地整备类项目需要大量资金和前期风险投入，由国企全程跟踪，降低政府收储难度以及行政风险；市场意愿不强而又必须啃的硬骨头，国企和央企充当政府抓手等。
吴睿说，“从城市发展来看，片区统筹将是未来城市更新的趋势，除了一个小区，一片住宅之外，医院、教育等民生基础设施，楼与楼之间、社区与社区之间的公共、公益配套都需要有人去做，开发商片区统筹的能力能让城市肌理更加精细。”
谈城市发展：需要考虑城市更新精细化，提升空间价值
8月20日，住建部印发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要求城市更新中防止沿用过度房地产化的开发建设方式，出现大拆大建，急功近利等问题。在深圳，历史风貌的保护问题虽并没有其他老城市那么突出，但在湖贝古村、南头古城等具体城市更新项目时，依旧引发了社会关注。
对于该《通知》的出台，吴睿认为，这次住建部的政策出台后，会促使深圳更加精细化控制片区拆或留的比例，更加注重城中村的有机改造（综合整治），将其文化内涵与经济社会建立一种共生关系，将特质文化转化产生经济价值，提高空间环境的附加值，从而平衡城市更新升级的需求。
“事实上，深圳城市更新从一开始就是鼓励三种模式的，综合整治、功能改变、拆除重建。但是渐渐地主流就变成了拆除重建了。”在吴睿看来，这是因为深圳的土地结构决定的。“10年前，深圳的城市化率就已经快50%了，已经没什么地可用了。城市要发展，那么多人口要居住，产业也要发展空间，这并不是靠综合整治就能把空间释放出来的。深圳靠拆建，满足原有业主利益的基础上寻求土地的增量。深圳像华侨城OCT那种城市更新，空间问题的解决是不够的，它只是提升了存量空间的质量，并没有释放出更多的土地增量。”
“城市更新的模式并没有好坏之分，而是要找到一个最符合当下城市发展的方式。”吴睿也坦言，深圳在拆除重建这方面是领先的，但在综合整治这方面是落后的。“在这个政策之下，深圳需要考虑的是，如何精细化城市更新，从城市肌理、城市风貌、文化传承等各个方面去探索，逐步转向多元化、复合化的有机更新模式与方向。”
对话
南都：国家“十四五”规划和2035年远景目标中明确提到要实施城市更新行动，事关城市更新迎来进一步部署。城市更新本身已是老生常谈话题，但新政策下，是否会有更重大的意义与价值？
吴睿：国家政府工作报告明确提到了“城市更新”，进一步明确“十四五”时期及未来一段时期，国家将大力实施城市更新行动，不断推进城市结构优化调整、功能完善及品质提升。同时，政府将更重视转变城市开发建设方式，全力提高城市环境质量、人民生活水平及城市竞争力，以满足大众对城市宜居生活的更高要求。新政策下，城市更新不再是简单的旧城旧区改造，而是推动城市结构优化、功能完善和品质提升，转变城市开发建设手段，并要求大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。国家政策演变体现了城市发展理念的变更，从大拆大建的棚改到综合治理的老旧小区改造，再到成片改造的城市更新，充分体现了城市更新由“粗放式发展”步入了“精细化运营”时代，并自扩大增量向深挖存量的重大转变。同时，与以往单个项目为主的棚改和老旧小区改造相比，未来城市更新将注重成片协调规划和深层次改造，将大力提升整体城市的空间价值。
南都：想了解一下《条例》颁布以后，深圳城市更新的整体面貌有没有哪些改变？有没有实质性的进展与突破?
吴睿:《条例》出台后，宝安、龙华、龙岗三个区内部出台了针对城中村改造的确权操作指引，但由于配套实施细则尚未出台，各区政府都还处在观望的状态中，在实际操作中对是否可依《条例》及深圳市房屋征收的相关规定在调解完成后直接开展征收，存在不同的理解。因此，实施数月以来，暂未见在项目操作层面有实质性突破。
南都：对于房企而言，城市更新的难点在哪里？
吴睿：城市更新从前期进入到后期退出，均存在较高的复杂性和不确定性，考验房企经营、融资、协调三大能力。详细来说，由于城市更新项目运作时间长、周转率低、风险大，要求房企具备充足的可流动资产以抵抗项目无法如期转化对企业现金流所带来的冲击。另一方面，长期占用资金量大，考验房企融资能力，利好资金实力雄厚、融资成本低、资金结构合理的房企。此外，相较传统住宅项目，房企进入城市更新项目的门槛更高。城市更新所涉及政、企、民等主体，产权结构复杂，要求房企具备成熟的开发经验与优秀的协调能力，创建多元合作伙伴关系。
