“建面约142-165㎡ 福田CBD住宅准现楼发售”，近日由深圳市汇海置业有限公司开发的“中洲滨海华府一期”营销广告不断，开发商称，“一海一宅 所想即享”。

高调卖楼的另一面，是2018年买入“中洲滨海华府一期”的400余户业主，在购房3年后、交房1年多以后，至今尚未办理出房产证。目前，业主为办理房产证，正与开发商展开协商。

“中洲滨海华府一期”业主张先生认为，开发商迟迟未履行办证义务的底气来自合同中的“霸王条款”，开发商通过修改官方标准合同内容，在附件五中设下“连环套”，致使办证时间一再延长——办证时长从“240天”改为“450天”、“取得《房产证》”则改为“履行办证义务”。

就上述焦点问题，南方日报、南方+日前分别发函至深圳市市场监督管理局、深圳市福田区住房和建设局、深圳市汇海置业有限公司（开发商），截至发稿前未获得回复。但在开发商提供给业主的诉求回复函中，其表示:已按照购房合同及其补充协议约定的时间内履行产权办理法定义务，故该司并未逾期办证，也不存在因逾期办证而需给予业主赔偿的情况。

住建“官方合同”被补充协议修改，办证时长延长210天

“在购房签约时，合同签好就被开发商收走，业主没有机会仔细阅读合同条款”。李先生回忆当时签约时表示：厚厚一摞合同，开发商要求购房者不停地签字，当被业主问及合同内容是否有不利于购房者的条款，开发商销售人员答复：所签合同是通用合同；中洲这么大公司不会骗人；所有买房人都签了，不会有问题。

南方日报、南方+查阅购房合同发现，业主与开发商签订的是由深圳市住房和建设局、深圳市市场监督管理局联合拟定的《深圳市房地产购房合（预售）》2016版。关于房产证的办理，其中约定：出卖人（指开发商一方）……在将本房地产交付给买受人（指购房者一方）之日起240日内为买受人办理并取得《房产证》。

不过，购房合同显示，开发商在附件五对合同中的办证时间、方式做了修改：办证时长从“240天”改为“450天”、“取得《房产证》”改为“履行办证义务”

李先生表示，事实上，开发商在补充协议中针对主要条款做了修改，将阴阳条款、不平等条款嵌入补充协议中，并混杂在主合同后一并签署，损害了购房者的知情权及利益。例如:

“出卖人在本合同约定的交付截止日起450天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务。”

“如买受人委托出卖人办理《不动产权证书》且出卖人接受委托的……出卖人应在本合同约定的交付截止日起450天内履行办证义务”。

李先生说，如今购房过去三年了，该小区400余户业主还未拿到房产证，导致小孩无法上学，父母无法随迁。

交房设90天“宽限期”，业主称“连环套”导致办证晚

按照购房合同，该房产交付时间应在2020年4月30日之前。不过，业主张先生告诉南方+，2020年4月、7月开发商两度告知业主要延期交房，先是延期到当年6月底，后又改到7月29日，最终在2020年8月8日才交房。

本来延期交房，按照深圳市房地产销售的一般做法，业主会按合同获得违约金。但还是合同中“附件”的条款，让开发商有了90天的“宽限期”:“如出卖人确有特殊原因未能按照买卖合同的约定交房，买受人同意给予出卖人最长不超过90天的宽限期……出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房”。

后经业主争取，开发商因逾期交付向业主赔偿了8000-10000元不等的违约金。

而这样交付延期就导致，办证时间一拖再拖。业主张先生表示，因为附件条款中约定，只要开发商为房产交付逾期支付了补偿，办证时间就可以实际交付时间作为起点重新计算450天“履行办证义务”，因此“90天宽限期+附件中增加的210天（开发商附件中修改的450天，与主合同中拟定的240天之差）导致该房产办证比官方合同规定的时间要延期300天。

对此，张先生认为，以上都是开发商在附件五中的“霸王条款”设下“连环套”的结果。

对于以上焦点问题，业主提出的诉求：开发商按合同第九条承担逾期交付的违约责任；要求开发商按合同第二十一条、第二十二条承担逾期未办理房产证的违约责任；同时尽快办理房产证，方便落户、小孩上学。

开发商：我司并未逾期办证

就中洲滨海华府一期业主诉求，开发商深圳市汇海置业有限公司在一份提供给业主的诉求回复函中表示：

关于《不动产权证书》办理事项，目前该司已按合同约定于2021年10月28日寄发办证通知，并于2021年10月30日开始至2021年11月13日集中与业主签署不动产权证书办理的相关资料，并在准备齐全资料后，根据不同付款方式的业主情况采取业主自行办理、按揭银行待办（按揭银行要求）、我司代办的方式办理。由我司代办的，根据不动产权中心办理转移登记预约进度，完成不动产权证书报文工作，待业主收到通知缴付税费后领取不动产权证书。办理时间一般不超过一个半月（具体以产权中心出证时间为准）；

关于业主所提的该司已逾期办证问题，该司认为，已按照双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议约定的时间内履行产权办理法定义务，故该司并未逾期办证，也不存在因逾期办证而需给予业主赔偿的情况；

对于上述问题，广东华商律师事务所律师周争锋表示：关于房产证办理时间约定，建议购房者可以引用民法典第496条中的规定，即提供格式条款的一方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的，对方可主张该条款不成为合同的内容；或者按照民法典第497条的规定，提供格式合同，一方不合理的免除或减轻其责任，加重对方责任，限制对方主要权利的该条款无效。