12月21日,A股地产板块出现普涨,嘉凯城、天地源、阳光城、蓝光发展等近20只房地产个股涨停；港股市场上的花样年控股、新天地产集团涨幅超10%。

南都记者注意到,其中蓝光发展、渝开发已连续第五日涨停,嘉凯城连续第三日涨停,天保基建、京能置业连续第二日涨停。港股方面,融创中国、花样年控股、雅居乐集团、中国奥园、富力地产等昨日盘中均涨超6%。

央行银保监会鼓励并购优质项目

12月20日,全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价:1年期品种报3.80%,较上次下调5个基点；5年期以上品种报4.65%,与上次持平。

消息面上,近日,人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,提出支持并购贷款以及债券融资力度,同时提高并购效率,控制并购贷款风险。

通知主要围绕六方面内容展开,包括:稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理,以及建立报告制度和宣传机制。

据媒体报道,接近监管人士表示,近期人民银行分别与国资委和银保监会召开了相关会议,一方面鼓励大型民营企业、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目,另一方面也希望大型银行和股份制银行能够积极为并购方提供并购贷款,同时,对出现风险和困难的房地产企业不要抽贷、断贷。

推动房企风险化解处置的市场化进程

业内人士认为,当前鼓励支持优质房企并购优质项目,将进一步推动房企风险化解处置的市场化进程。

某大型房企投拓经理告诉记者,目前正在实质性洽谈多个并购项目,现在是兼并收购的较好时机。

对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,推进行业重组和并购是市场正常优胜劣汰的一个结果,也是贯彻国家提出的促进房地产行业“良性循环”的彰显,更是维护房地产行业健康发展的重要内容。在推进信用债券发行和并购贷款发放方面,国家明确这类融资不计入贷款集中度管理,提振金融机构推进这类业务的积极性,有利于缓解市场相对悲观的负面情绪。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,此次收并购的金融模式,其实说明当前房地产金融放松的逻辑:房贷政策放松、发债政策放松、房地产资产证券化政策放松、收并购政策放松。

“类似政策循序渐进,和化解当前房地产企业的金融风险等有关,也是各类金融机构和房企所需要积极关注的内容。”严跃进认为,类似政策具有积极的意义,一方面给很多机构和企业提供了更多的金融支持和宽松环境,有助于借并购实现更好的项目扩展。另一方面,类似收并购下,一些问题房企的项目可以获得更好的消化,有助于促进此类企业项目的去化,也加快资金的回笼,防范房企经营问题的扩大。

同时,南都记者也注意到,近期“稳增长”宽信用继续加码,中央经济工作会议对宏观经济和房地产行业政策定调趋暖。平安证券表示,本次通知的出台有望加速行业内的并购整合,帮助出险房企缓解流动性压力的同时,优质民企、央国企有望借助政策东风扩大优势。

投资建议方面,平安证券认为短期行业流动性危机仍未消除,政策博弈空间仍在,中长期行业筑底企稳,龙头房企将更加受益于政策暖意,凭借综合优势脱颖而出。

专家观点

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:

市场预期在改善,企业仍需积极盘活存量资产

地产股大涨原因:一是,央行、银保监会发文,支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。并推出了收购两个金融工具:一是项目并购贷款业务；二是银行间市场发行债券,这相当于是对地产的定向资金扶持。二是,央行调低了LPR,1年期LPR时隔20个月再次下降,尽管5年期LPR利率没有下调,但各界认为,按照上一轮LPR下降周期(2019年9月-2020年4月)来看,估计在明年会出现5年期LPR下调的可能性。综合上面这两个政策,再加上各地开始纾困楼市,大致可以判断,楼市政策暖风的力度会越来越大。政策底到市场底,估计不远了。这种预期,首先反映在资本市场上,就是股价反弹。

从收并购来看,其实央行之前就讲过了,但进展不太理想。主要原因是,民企风险不断释放,背后的债务越来越复杂多样,规避风险的情绪开始上升。另外,市场开始下行,有余粮能收购的企业也不多。

现在,有了上述两项金融工具,再加上央行、国资委组织房地产领域的优质大型民企以及央企、国企开会,传达了上述精神。自然,收并购的形势就大不同了,资本市场率先看到这种信号,出现久违的大涨。

板块迎来久违的上涨,首先意味着市场预期在改善。信心就是黄金。有了资金的扶持、政策的支持,地产行业和市场的底部正在到来。当然,政策扶持并不是救助。能救自己的,只有自己。

收并购的原则很清晰,即按穿透原则评估项目合规性,按照市场化、法治化原则并购。而且,企业和项目分开,并购的是项目,而不是企业,项目是独立的法人实体。通过资金注入、封闭运转,将资产盘活,换来现金,这是企业自救的路径。

这也是地产风险软着陆的路径。毕竟,企业和行业的风险可能很大,但掰成一块一块后,就比较小了,可承受了。对于企业来讲,陷入困境,要积极盘活存量资产和项目,回笼现金流,让资产循环起来。