2021年，深圳经济发展呈现了良好的韧性和稳中向好态势。2021年前三季度，深圳市地区生产总值同比增长7.1%至约人民币21791.2亿元，两年年均增速为4.8%。全市地区生产总值稳居全国第三。

疫情的有效防控及经济增速恢复，也使得深圳大宗物业交易（简称“大宗交易”）市场回暖。戴德梁行数据显示，2021年深圳共录得大宗交易36宗，总成交金额319.1亿元，全年成交金额相较去年增长13.0%。不过，总体而言，深圳大宗交易市场氛围仍偏谨慎，在价格下行背景下，大宗物业交易渐趋买方市场。

小规模交易额成市场主流

根据戴德梁行数据，深圳2021年大宗交易中，较小规模的交易额成为2021年的成交市场主流，单宗交易额10亿以内的交易宗数占比高达80.5%。从需求侧看，投资型和自用型买家在总交易金额上大致持平，占比分别为40.5%和36.1%，但自用买家的交易宗数占比更重，显见活跃的总部自用需求仍然是传统主力。

近5年深圳大宗交易数据

尽管2021年深圳大宗交易额和成交宗数都呈增长势头，但在戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒看来，并不就代表深圳的大宗交易市场就很活跃。相反，他感受到的却是偏谨慎的市场水温——自用型买家以实业类企业和信息技术企业为主，平均成交金额在约7亿元水平，较小的成交规模显示出自用型卖家渐趋以实用性为导向。此外，不只是自用型买家投资交易的标的金额较小，连投资型买家也偏好体量相对较小的物业，这类物业的风险更加可控。而在投资型买家当中，国企和保险机构则主导了年内较大规模的交易。

他表示，深圳的大宗交易相当一部分来自于香港的投资人以及外资投资机构，口岸的封关在相当程度上阻碍了一些香港投资人进入内地看项目。随着香港与内地通关的开放，预计包括深圳在内的大湾区大宗交易等投资市场有望恢复更多活力。

写字楼高比重成交传统被打破

从物业类型看，深圳近三年写字楼及研发办公的交易金额连年下降——2021交易金额为140亿元，同比减少34.9%，但宗数占比仍居第一。相比于2019年的408亿的交易额，2021年的写字楼及研发办公的交易额更是萎缩超过6成，也是连续两年大幅下滑，甚至可以用腰斩形容。

2019-2021年深圳大宗交易中写字楼交易数据

陈俊儒表示，投资机构在2021年较少购买写字楼。这是因为，一方面，深圳这几年写字楼的供应量持续放量环境未改变，未来租金增长并不明朗，而投资标的资产价格并没有明显下降，对于投资人来说，自然就比较谨慎，转而将目光投向其他类投资物业。另外，自用型买家中不少是做实业出身的，做实业的决策人对经营压力的感受更真切，就近选择M0研发办公型物业较多。

当然，这并不意味着投资机构不关注写字楼物业类型了。陈俊儒认为，投资机构在等待价格机会，随着租金回报的下跌和供应量的上升，价格也会相应下滑和调整，等调整到位和租金维稳了，很可能明后年具有价格优势的优质物业推出，投资人可能又回来了。

在其他类型物业方面，2021年深圳综合体的交易量则大幅提升，总交易金额达到113.5亿元，占比35.6%，较2020年上升31.0个百分点。此外，数据中心、长租公寓、康养医疗等另类资产逐渐成为市场的投资新方向。

外资买家增多苗头渐显

总体来看，2021年深圳写字楼的购买者主流是自用型买家。特别值得注意的是，2021年，外资投资机构在深圳购买项目相较以往出现了较大增幅。戴德梁行数据显示，2021年，外资在深圳的大宗交易金额中占比达到了21%，比此前2019年的16%高出3成，创过去5年来的新高。具体来看，包括开泰银行、汇丰银行大体量的物业交易，此外还有新加坡投资机构等。

随着城市更新政策的日趋完善，叠加整体融资环境的收紧以及产业监管要求更严苛，旧改项目的利润进一步降低，工改工方向的旧厂房逐渐式微，市场价格将持续下行。另外，公募REITs的发行将引导大宗物业交易市场向更成熟阶段迈进。

展望：2022年价格小幅下降，成交增加

目前，深圳写字楼租金虽止跌回稳，但在供应量集中释放，办公用途的投资趋于谨慎，写字楼的交易价格或将进一步下探。但随着开发商现金流压力逐渐增大，市场上优质大宗物业的供给大幅增加，买家有更多机会以更优价格筛选合适物业。陈俊儒分析认为，深圳写字楼的租金和银行的估值大概率会下行，预计2022年写字楼成交价格很可能实质性下降，与前两年相比，至少有10%至15%的降价空间。

对于大宗交易市场而言，供应量的增加，可供选择的投资项目也更丰富，也会带来成交量的一定程度的增加。陈俊儒表示，随着支持房地产合理融资的政策出台，对于头部房企和一些有真实需求的自用买家，未来融资相对去年有所宽松，在供应端的增加和需求端融资相对利好的共同作用下，预计2022年大宗交易市场将会更进一步。