几乎每一个关注过2021年深圳土拍的人,都期待着2022年的新房市场能给他们带来惊喜。

　　回顾2021年,深圳土拍(住宅)合计38宗地,总成交金额959亿元,预计2022年深圳商品房平均毛坯限价5.4万元/㎡(剔除深汕合作区),最低1.03万元/㎡,最高9.61万元/㎡。面粉决定面包,无论是入市价格还是数量方面,2022年的新房市场都令人期待。

　　深圳人对打新的执着从未消退。过去的一年,尽管深圳楼市整体走势趋于低谷,而打新市场仍热火朝天。南都记者注意到,2021年深圳共成交52417套新房住宅,是自2016年以来的新高,比2020年的45384套还高出近7000套。值得注意的是,据公开资料整理,2021年深圳有36次“日光”,共计33个项目,而这个数字在2020年为30次。

　　那么2022年打新又有什么选择?据深圳中原研究中心不完全统计,2022年深圳潜在入市项目有144个。到底哪些盘值得打新人重点关注,又有什么样的盘会掀起深圳新一轮的楼市热潮,打新人一定要关注这组数据。

　　南山将成为2022年新盘供应的主力军

　　2022年南山潜在入市项目为29个,其中蛇口7个、前海和西丽分别为6个,是供应量较大的区域,这其中包括前海两个位于天健悦桂府旁边的地块,限价9.2万元/㎡,比去年的地块便宜了7000元/㎡,市场的关注度很高。另外前海的前海时代3期、颐湾府二期(更名为颐城栖湾里)热度不减。

　　值得注意的是,超级网红盘华润城润玺2期最后一栋住宅、深铁懿府三期、半岛城邦五期这些千万级的项目也将在今年推出。

　　另深业世纪山谷和白石洲旧改一期绿景璟庭两个项目也潜在入市。据了解,这两个项目都靠近白石洲地铁站。其中深业世纪山谷距离白石洲地铁站约800米。

　　除了以上这些热度较高的网红刚改、改善的项目之外,南山今年还将推出一些小面积住宅。比如南山中心区的正东名苑、西丽的丹华公馆,都有推出小面积住宅,比较适合低总价想上车核心区的购房者。

　　福田出货量增加,罗湖几无可选项目

　　2022年福田潜在入市项目有15个,这对待开发净土不足5%的福田而言供应量十分令人意外。海德园A区、深圳中心天元、中洲滨海华府二期等项目都是福田的热门项目。

　　作为对比的是,同为原关内片区的罗湖2022却几乎无新盘可选,据了解,亚太·半山樾府目前确定的只有100多套,莲塘的翠苑家园为罗湖区政府的土地整备房屋征收项目,项目没有新增商品房,全部为回迁及人才房。

　　宝安27项目,沙井/松岗回归4字头

　　宝安最受关注的是位于宝安中心区的鸿荣源A004-0175地块,毛坯限价8.55万元/㎡,紧邻5号线宝华站,一路之隔就是鸿荣源熙珑湾。据了解,周边的熙龙湾、壹方中心玖誉参考价达到10.08万元/平,这个限价相当于指导价的85折,值得期待。

　　另外宝中还有盛意家园、泰华梧桐聚落花园、都市茗荟二期等五个住宅项目,其中梧桐聚落和盛意家园已是准现房状态,都市茗荟二期建至高层,业内预测上半年较难入市。

　　2022宝安沙井和松岗回归4字头。其中沙井的特建发A301-0583地块已定案名云海臻府,限价4.61万元/㎡,邻近建设中的12号线海上田园南站。松岗的深铁A401-0187地块定名深铁璟城,项目限价4.72万元/㎡。

　　龙岗刚需供应主力,坂田、布吉和中心城

　　龙岗2022年供应量仍然较大,主要集中在坂田、布吉和龙岗中心城。值得刚需群体关注。

　　其中,最受市场关注的是大运的深铁G01063-0264地块,项目临近3号线及在建14号线、16号线大运站,还有规划中的33号线。限毛坯均价5.08万元,而隔壁的颐安都会中央四期,去年带装修均价5.56万元/㎡实现了“日光”,深铁的项目大概率仍会实现较好的去化。

光明进入供应高峰期,限价盘吸引力较大

　　光明2022年潜在入市的盘有18个,进入供应高峰期。

　　值得注意的是,22年光明限价盘有9个,价格在4.22万-4.75万元,今年这几个限价地块价格颇具吸引力:中海A503-0093地块,有高铁站和13号线光明城站在旁边,附近是龙光玖瑞府；联发A622-0118地块、深铁A641-0029、深业A641-0030地块,三者都在中心区,配套最全。

　　此外还有金地A631-0115地块,已定案名金地明峯府,是近地铁口物业,但在光明最边缘位置。

　　龙华民治三个限价盘,7万元/㎡左右

　　龙华2022年可能入市的盘有17个。据了解,御景华府和卓越柏奕府已拿证,近日即将入市。其中,卓越柏奕府位于大浪片区,靠近地铁,备案均价7.46万元/㎡；御景华府位于观澜,均价约5.2万元/㎡,总价区间为327万-631万元/套。

　　另外位于民治的3块限价地,价格都在7万元/㎡左右,均近地铁,且周边配套相对成熟,是值得今年打新人重点关注的项目。

　　坪山、盐田、大鹏供应较少

　　坪山、盐田、大鹏2022年待入市项目不多,其中坪山的新盘多集中在了中心区,金尊府三期、和城里二期、花样年旭辉好时光三期,都是坪山中心区的地铁盘。

　　此外还有两个限价项目,保利G11329-0102地块和深铁G14301-0115地块,位置都还不错。

　　专业机构研判

　　“预计1月深圳一、二手市场将继续走低”

　　随着去年2月深圳二手住宅进入“指导价”时代,市场观望情绪加重,随着首付压力陡增,购房者心理预期亦随之降低,月度成交数一度下探至1600套左右。2021年11月,深圳二手住宅成交数曾昙花一现地回暖至2118套,但12月,该数据却再次跌破2000套大关。据深圳中原,截至2021年12月30日,深圳全市二手住宅成交仅1971套,环比下降10.9%。专业机构研判,预计1月深圳一、二手市场将继续走低。

　　全市二手住宅成交再次不足2000套 仅南山区过户套数回升

　　2021年全市,在11月共录得2118套成交后,12月,深圳二手住宅成交再次回落至2000套以下。据深圳中原,截至12月30日,深圳全市二手住宅过户套数为1971套,环比下滑10.9%；二手住宅成交18.6万平,环比下滑11.1%。龙岗依然是全市成交量最大的区域,成交套数为516套,占全市成交的26.2%。从环比变动来看,仅南山区二手住宅过户套数回升,其他各区二手住宅过户套数下滑。其中,南山区二手住宅过户套数环比回升6.0%至319套。

　　从样本房源的涨跌区间上来看,房源变动幅度在-10%到10%之间。有63%的样本房源跌幅在5%-10%之间。

　　新房住宅成交量下滑至不足四千套 宝安区成交面积居首

　　截至2021年12月30日,深圳新房住宅成交3490套,环比下滑38.2%；成交面积为35.7万平,环比下滑35.8%。从各区新房住宅成交面积来看,宝安区以6.23万平的成交量位居各区第一,占全市成交的17.4%；深汕合作区成交面积为6.00万平,占全市成交的16.8%,位居第二；龙岗区成交5.21万平,占比14.6%,位居第三。

　　成交前十项目中 半山润府一期418套居首位

　　截止到2021年12月30日,半山润府一期以418套的成交量夺得深圳12月住宅销售冠军,和城里位列第二,成交255套。成交前十的项目中,深汕、坪山、龙华、龙岗各占2个,宝安、福田各1个。

　　趋势

　　受春节假期影响,预计1月市场将继续走低

　　深圳中原分析,在2021年12月,过户数据显示新房住宅全市过户为3490套,环比下滑38.2%；二手住宅全市过户为1971套,环比下滑10.9%；一、二手住宅合计成交5461套,环比下滑30.5%。从实时市场情况来看,2021年12月有23个住宅项目开盘,整体开盘去化连续两个月低于五成,仅有三个项目开盘售罄,市场供应继续回升,但热度也持续下降,网红盘也难保证售罄。二手市场实时成交量与上月相比变化不大,继续处于低位。整体看,新房打新热继续降温,二手氛围有所回升,但春节假期即将来临,预计1月一、二手市场将继续走低。