二手房指导价发布，单边代理等重大政策的出台，成为值得高度关注的2021年深圳房地产市场的影响因素。乐有家发布的《2021年大湾区楼市报告》显示，过去的2021年，深圳住宅市场出现了罕见的变化——一手住宅成交量实现了对二手住宅的超越。数据显示，2021年，深圳一、二手住宅分别成交52417套和40699套。

2017-2021年大湾区各城市一手住宅新增供应量

在供应方面，2021年，在除肇庆之外的8个城市中，仅有深圳的一手住宅新增供应量上升。其中，惠州、佛山、江门、中山一手住宅供应量近3年均呈现逐年减少的态势，尤其是惠州，2021年一手住宅供应量同比大幅减少23%至120410套。

深圳一手住宅成交创5年新高

根据乐有家数据，2021年深圳全市新增供应一手住宅61351套，同比增长15.4%，同时也保持了供应量的5连升。供应的大幅增加，也带来了成交量的几乎同步的增长。2021年，深圳一手住宅成交量同比增长15.5%至52417套，创下近5年的新高。放在大湾区内来看，深圳成交套数的增幅仅次于珠海的27.4%而居于第二位；在仅有的4个成交套数同比增长的城市中，广州和中山仅分别同比增长3.7%和5.1%。

2017-2021年大湾区各城市一手住宅成交量

具体来看，2021年深圳一手住宅月度成交量自1月份达到8356套年内最高值之后，出现了明显的往复波动态势；3月份之后连续4个月在3000套上下区间内徘徊，然后冲至近6000套的较高水平。

与此同时，其他城市则出现了明显的分化现象。2021年，广州、珠海、中山一手住宅成交量同比2020年有所增加。其中，2021年，广州一手住宅成交量与2020年基本维持同一水平，均在11万套以上，处于近5年高位；而珠海伴随横琴升级以及中山在深中通道建设进程加速的利好加持下，珠海、中山2021年成交量有所上升。

此外，东莞、惠州、佛山、江门的一手住宅成交量则有所下滑。2021年东莞政策调控进一步加强，限购、限价、限售、二手房参考价全方位围堵，导致市场成交量下滑明显。惠州市场的成交量主要受深圳客带动，不过，2021年8月，惠阳及大亚湾实施限购政策，叠加2021年供应量下滑的影响，导致惠州成交量下滑明显。

深圳二手住宅创下15年成交量新低

2021年，在大湾区各城市中，仅有广州的二手住宅市场成交量出现了不足5个百分点的小幅增长至115356套。东莞、佛山、中山和江门四市的二手住宅市场成交量出现了5.2%至28.7%不等的降幅；而深圳更是极其罕见地出现了57.3%的降幅，可谓腰斩。

乐有家数据显示，与一手住宅市场创下5年新高相比，深圳在过去的2021年全年仅成交40699套，创下了15年来的新低。此消彼长之中，深圳一手住宅也完成了对二手住宅的超越和反转，深圳上一次出现二手住宅成交量低于一手住宅情况，还是在2008年。

2017-2021年大湾区内6城市二手住宅成交量

从月度成交量走势来看，去年2月上旬出台的二手房参考价政策对市场产生了迅速冷却的结果。深圳住建局数据显示，自2021年1月份达到7000套以上水平之后，除了受春节因素影响的二月份之外，深圳二手住宅其他月份的成交量直线下滑，跌落至10月份的1600套区间。

在二手房价方面，1月17日国家统计局公布的统计数据显示。2021年12月份，深圳二手房价在一线城市中跌幅最大。具体来看，北京、上海二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.4%，而广州、深圳分别下降0.3%和0.4%。

从一线销售反馈信息来看，据乐有家营销总裁贺玲介绍，2021年二季度深圳二手住宅看房量及成交量均出现明显下滑，三季度看房量虽然有出现一波回升，但成交量下跌的趋势未见好转，楼市观望情绪依然浓厚。不过，贺玲分析认为，在经历大半年的低迷期之后，深圳二手房业主心态也开始出现松动，随着降价甚至近参考价出售笋盘的逐渐增加，二手住宅的成交周期也相应缩短，市场也出现了企稳的迹象。2021年深圳、广州、东莞、惠州四城的二手住宅挂牌房源的成交周期是先延长，再下降。

一次性付款购房者增多

如今的深圳购房市场，女性购房者已经超过了男性。根据乐有家数据，2020-2021年，深圳二手住宅购房者中，女性购房者占比上上1个百分点至53%。这种情况，也发生在东莞市场，不过，东莞的男女性购房者的变化幅度相对更剧烈一些。

此外，在二手房参考价政策的持续影响之下，市场出现了新的变化。乐有家报告显示，2020-2021年，深圳二手住宅付款方式占比出现了较为明显的上升。贺玲表示，当前的深圳二手房市场，普通购房者相对犹豫，而有充足购买力的购房者出手相对更果断，一次性付款购房者占比同比提升超过1倍。与广州、东莞和惠州相比，深圳的一次性付款购房者的占比也更高。

对此，贺玲分析称，从去年1、2月份的2%左右的二手住宅房源平均议价率一路上升，在10月份达到8%左右的高点之后，开始下滑，预计年后议价空间将进一步缩窄。

展望：2022年二手房市场预计保持平稳

总体上看，2021年深圳二手住宅成交骤降，各片区成交量也相应出现下滑，但龙岗中心城、布吉和西乡三大片区稳居前三。不过，各片区之间也呈现了明显的分化格局。

具体来看，根据乐有家统计数据，2020年排第4的前海如今跌至第17名，宝安中心、民治排名也出现下滑；而横岗则由第11名上升至7名，东门、翠竹、莲塘等片区的排名则出现上升。乐有家报告认为，除了片区自身规划配套的变化以外，本就低价的区域受参考价新政影响较小，因而保持了较高成交量。

2021年深圳二手住宅成交片区分布

在成交热门片区价格方面，乐有家数据显示，2021年深圳二手住宅20大热门片区，以四季度为节点对比价格的变化，其中同比呈现下跌的片区有13个，超过半数，最大跌幅甚至高达16.7%；而同比上涨的片区里，最大涨幅为4.66%。量价结合分析，龙岗中心城、西乡与大芬都是成交量较高且价格未现下滑的片区，抗跌性能较强。

对于2022年的深圳楼市走向，贺玲分析认为，2022年深圳二手房市场体上将表现为不温不火的态势，下半年预计会出现成交量回升。此外，他认为，二手房市场的单边委托新政具有重要的预期引导作用，也有利于促进中介机构提升服务质量，做好更优质更专业的服务。