据保利投顾研究院监测，2021年21城二手住宅成交套数141万宗、成交面积1.3万亿㎡，交易规模不及前两年，成交套数较2020年和2019年分别下滑8%和4%。

北京全年二手成交19.3万宗，同比上升14%、较2019年上升33%，为近5年高位。上海全年二手成交27.2万宗，同比下跌8%、较2019年上升19%。广州全年二手成交11.7万宗，同比下跌11%、较2019年上升27%。深圳全年成交4.1万宗，同比下跌57%、较2019年下跌47%，为2008年以来最低位，基本相当于历史新低。

2021年二手行业出现“三新”——新调控、新模式、新玩家。一方面，2020年及2021年初二手房价格出现跳涨，一二手倒挂导致套利预期高涨，在稳房价、稳预期的基调下，二手指导价纳入调控工具箱，首次针对二手房进行价格管控；另一方面，为整治行业乱象，深圳首推“单边代理”模式，买卖双方各自委托经纪人进行交易。

新调控，即二手指导价。前期二手房价格持续上升触发了二手指导价新政。2月深圳首发二手指导价，此后东莞、成都等城陆续加入，范围持续扩大、内容持续完善。从调控城市来看，二手指导价发布后，整体价格均呈现回落，其中深圳作为首个调控城市，价格率先转跌、调整幅度最大，环比价格指数从1月涨1.7%转为12月跌0.4%。

新模式，即单边代理。为整治信息不对称及双边代理下可能导致的利益损害，深圳革新行业交易模式，推行新版二手房网签系统，国内首次引用“单边代理”模式，即买卖双方通过委托不同经纪人，形成单边委托关系，经纪人“各为其主”下争取合法利益最大化。

新玩家，即开发商系。在市场容量支撑、行业逐步发展下，近年加入二手经纪赛道的玩家愈加丰富。不同于2020年以互联网系为代表，2021年开发商系成为主要的新玩家，保利、万科、碧桂园、龙湖等房企，看好经纪服务的成长性，加大力度发展独立经纪品牌，积极拓展业务规模。以开发商系为代表的经纪企业，具有社区入口优势。

展望2022年，保利投顾研究院认为一是过紧信贷趋正常化，支持需求释放。降价，多城房贷利率较前期高位回调，且LPR下调将引导利率全面下行，降低月供成本；加量，整体放款加快、重启二手贷款，尤其利于换房链条转动；执行放宽，松动审核条件，购房者更容易申请贷款，信贷改善将有效支撑需求释放。

二是二手指导价作为稳预期手段，或将长期存在，但预计对市场影响相对缓和。挂钩放贷的执行趋松，如广州，非完全参照指导价放贷，能够降低客户购房成本；实际指导价可调整，仍有一定上调空间，如深圳（定期公布形式）、上海（房源核验形式）。

三是新房供应影响需求流向，供应较足城市存在一二手需求博弈，较紧城市二手房承接需求。北京等新房供应少，二手房市场主要承接需求，仍较稳定；广州等新房供应较足，需求释放在主城二手与郊区新房间存在博弈；合肥、成都等新房供应紧平衡，二手房市场可承接需求；郑州等新房供应充足，分流二手房市场需求。