日前，万科集团董事会主席郁亮的2022年年会总结发言流出。作为中国房地产行业头部企业掌舵者，郁亮曾多次对行业形势做出判断。这次，郁亮谈及五位一体变革，即战略、机制、文化、组织和人。他表示，房地产进入“黑铁时代”，行业进入缩表出清阶段。2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年。

判断：地产行业进入缩表出清阶段

作为中国房地产行业头部企业掌舵者，郁亮曾多次对行业形势做出判断。2012年，郁亮提出房地产行业进入白银时代的判断；2018年，万科又提出提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”并将“活下去”作为底线战略。这次，郁亮又提出，房地产行业进入“黑铁时代”。

外部环境方面，郁亮认为，第一个特征是行业进入缩表出清阶段，对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。“去金融化是一个心然的趋势，也是痛苦的过程。”

而所谓“背水一战”，是指“要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。”

第二个特征是行业形成新发展模式。概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。郁亮分析，核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

此外还有两个变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。郁亮认为，万科需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资，转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。

对策：所有资源要向三大任务调配

面对房地产行业进入“黑铁时代”的现实，郁亮从组织、人、机制、文化等方面，提出了多个判断、观点和要求。

郁亮认为，从组织方面，面对资源与经理不足，要考虑一盘棋建设；面对房地产业务的此消彼长，要考虑适配调整；面对“黑铁时代”的环境，要重新锚定薪酬体系；面对10%左右微利的行业现状，要加强流程再造，减少做“二传手”。

而从人方面，郁亮强调了工作精神和态度的重要性。他认为，万科确实有一些公司没有做好，但万科做了这么长时间的房地产，在1—5级的项目上并不是没有人，而是缺乏做好的态度和负责的精神。

在机制方面，郁亮称，房地产行业发展到今天已经没有足够的出价能力，万科无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。“万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱”。

最后，在文化方面，郁亮强调了八个字“节衣缩食、战时氛围”。郁亮认为，在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕止跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。“我们的所有资源，包括组织资源、资金资源、人力资源都要向这三大任务调配。”此外，郁亮称，万科要强绩效，只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部；管理人员都要全部下沉，身先士卒；在文化方面一定要纪律严明；同时，要省吃俭用、减少浪费，营造节表缩食的战时氛围。

现状：2021年营收、净利增速均放缓

2018年，开发运营及财务一直保持稳健的万科提出“活下去”口号时，一度引起行业的惊讶和质疑。但到了2021年后，万科的逐步凸显。

目前万科2021年年报还未公布，但从2021年上半年年报来看，万科压力已经出现。2021年上半年，各家房企都深受地产开发项目利润率下降的影响，万科同样未能幸免。据2021年半年报显示，万科上半年营业收入为1671.11亿元，同比增长14.19%；但归母净利润为110.47亿元，同比下降11.68%。

另外，万科营业利润仅为219.88亿元，同比下降幅度达到了17.23%，陷入增收不增利的难题。营业利润如此大幅下滑，是万科自2008年之后的首次遇到。

万科销售公告显示，在2021年12月，万科实现合同销售金额635.6亿元，同比下降了37.40%。在合同销售面积方面，2021年12月的349.6万平方米，同比下降了45.56%。

整体来看，2021年1-12月，万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米，实现合同销售金额6277.8亿元，较2020年全年的7041.5亿元下降了10.8%。

此前，万科将2021年的销售规模定为7900亿元，回款率达到95%，但只完成2021年年度目标的78.5%。而中国指数研究院统计，2021年，32家代表房企的销售目标完成率均值为90.1%。

到了1月，万科实现合同销售金额356.0亿元，同比下降50.2%，但就绝对规模来看，在所有房企中排名第二位。销售面积210.6万方，同比下降47.2%。

“缩表出清”、“节衣缩食”的地产龙头将何去何从，有待进一步观察。