3月30日，融创服务控股有限公司（01516.HK，简称融创服务)发布2021年业绩报告。报告显示，期内公司实现营业总收入79.04亿元，同比增加70.9%；毛利润24.91亿元，同比增长95.3%；净利润13.58亿元，同比增长118.5%；归母净利润12.76亿元，同比增长113.9%；每股基本盈利0.41元，末期股息每股12.4分。

伴随着营收的增长，融创服务的盈利能力也有所提升。截至2021年12月31日，公司盈利能力各项指标均有所上涨:毛利率为31.52%，同比上涨3.93个百分点；净利率为17.18%，同比上涨3.64个百分点；平均净资产收益率为14.94%，同比增加2.49个百分点。

业绩的良好表现，资本市场很快用实际行动给予了回应和支持。业绩发布当天，融创服务股价涨超18%，在56家上市物企中，涨幅位列第二，收盘报5.16港元/股，总市值达158.85亿港元。

融创服务的营业收入主要由物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务和商业运营管理服务四个方面构成，其中在管建筑面积大幅增加及社区生活服务的发展到来了营收的大幅增长。

截至2021年12月31日，融创服务的在管建筑面积约为2.15亿平方米，合约建筑面积约为3.58亿平方米。年内新增的合约建筑面积中，通过市场拓展获取的建筑面积约3612万平方米，较去年增长约210.8%。在管建筑面积较2020年增长约58.9%。其中，来自来第三方的面积占比达到了37.1%，较上一年的32.1%增加了5个百分点。

在管建筑面积大幅增加也带动物业管理收入的增长，截至2021年12月31日，公司的物业管理服务收入为45.38亿元，较去年同期的17.65亿元增加了63.6%；其中第三方收入占比也水涨高船高，从2020年的24.1%上升到2021年的31.3%，达到了14.21亿元，较上一年的6.69亿元增加了112.48%。物管服务收入的大幅提升，主要益于2021年5月，融创服务完成了对彰泰服务的并购，实现了2595万平方米的合约面积增长，进一步提升了融创服务在广西地区的竞争力及影响力。

社区生活服务方面，截至2021年12月31日，融创服务社区生活服务收入为5.07亿元，较去年同期1.76亿元增加了187.9%。伴随在管建筑面积快速增加，所服务的客户数目持续扩大，公司的社区服务能力不断增强，提供了社区便民服务、空间运营服务、房产经纪服务及美居服务等，其中社区便民服务收入约为2.4亿元，较2020年度增加约2.05亿元。不断丰富的社区服务形式，在增加收益的同时，也提升了服务品质和业主渗透率。

资产方面，截至2021年末，公司的资产总值为134.68亿元，同比增加3.9%，而现金及现金等价物减少明显，为53.78亿元，较2020年12月31日（经重述）的93.78亿元，同比减少了42.65%，融创服务表示主要由于年内因股权收购以及贸易应收款项的增加，导致的经营活动现金流入减少。截至2021年12月31日，公司的流动资产净值为56.74亿元，流动比率约为2.2倍，与2020年12月31日的3.7倍相比，现金流明显下降。

而公司的贸易及其他应收款项静额（包括流动及非流动）约45.66亿元，较去年同期的13.85亿元增加了229.68%。此外，公司的销售及营销开支上涨也很明显，从2020年的2877.2万元增长到2021年的6870.3万元，增加了138.78%。负债也有所增加，负债总额47.95亿元，同比增加48.5%，其中流动负债更是增幅明显，同比增长了53.8%为45.46亿元，占到总负债的94.8%。

在地产行业流动性承压的下半年，融创服务资产负债也表现有所下滑，融创服务管理层也表示，2022年对整个行业来说确实是一个重塑之年。“随着地产调控与行业增速下降，以及资本的快速退去，物企下一步的增长，已经从基于外部资源的驱动，开始转化为对于市场化发展的内生型需求的驱动。”

对于未来的发展增速，融创服务亦订下了较高的目标：未来三年内，希望公司第三方在管面积占比能够超过50%，生活服务收入复合增长速度超过50%，客户满意度持续保持在行业的领先地位，保持90分位，对于基础经营的毛利率依然维持在25%的水平，能够实现双超双优的结果。

◎南方产业智库点评

2021年作为上市的第一年，融创服务营收增长超过70%，归母净利润翻倍增长，业绩喜盈也带来资本市场的支持，股价涨幅涨幅位列上市房企中第二。在实现规模化增长的同时，融创服务有待进一步提过经营管理水平与风险把控能力，实现更高品质发展。