在房地产行业下行的背景下，物业公司业绩表现也受到牵连。

头部物企中海物业日前发布年报显示，2022年中海物业营业收入为126.89亿港元，同比增长34.4%，净利润16.88亿港元，同比增长27.9%。不过，尽管营收、利润双增，但是，中海物业同样面临毛利率下滑的问题。

毛利率四连降

2022全年中海物业营收为126.89亿港元，较去年的94.42亿港元增加34.4%；毛利总额同比增长23.1%至20.2亿港元；股东应占溢利同比上升29.4%至12.73亿港元。

对于2022年整体收益上升的原因，中海物业在业绩公告中表示，主要因为以包干制为主导的在管面积上升；支援香港抗疫工作下社区隔离设施等管理带来额外收益；以及增值服务业务增长。

2022年，中海物业的收入来源于物业管理服务、增值服务、停车位买卖服务三大板块，收入占比分别为74.5%、23.5%、2%，其中，物业管理服务的收入占比同比上升了4.5个百分点；增值服务发展表现出了明显颓势，其非业主增值服务营收占比由18.9%下跌2.3个百分点至16.6%，住户增值服务的营收占比也由8.6%下降1.7个百分点至6.9%。

值得注意的是，2022年整体毛利较去年上升23.1%至20.20亿港元，毛利率却同比下滑至15.9%。回顾2018年-2022年，中海物业毛利率分别为20.35%、19.95%、18.27%、17.39%以及15.9%，已经连续下降四年。

中海物业表示，加权平均物业管理服务分部毛利率下降至13.4%（2021年为14.9%），主要由于物业管理版块进行市场扩张时以较高比例的包干制合约为主，同时在严格成本控制措施下，疫情防控带来的成本影响。

近七成在管面积来自中建及中国海外集团

规模方面，截至2022年末，中海物业累计进驻144座城市，业务覆盖香港及澳门，在管卖场项目数达452个，在管物业项目1643个。

在管项目来看，截至2022年12月31日，中海物业的在管建筑面积上升23.2%至3.20亿平方米，其中，新增项目的55.7%来自独立第三方，相关合约额为32.03亿港元，44.3%来自中建及中海集团，相关合约额为19.98亿港元。

新增来自第三方的在管面积超五成，这意味着中海物业的独立性得到增强。不过，截至2022年年末，中海物业在管的项目，仍有近七成面积来源于中建及中国海外集团。

主席兼执行董事张贵清表示，公司2022年增长很大一部分来源于外拓的增长，未来会更大力度的外拓实现公司整体的增长，而未来公司会维持主要指标包括基每年增长指引、利润、规模包括面积增长30%的目标不变。

在物业服务行业回归理性，收并购规模整体缩水的背景下，中海物业的收并购动作也较少，2022年仅以7610万元的代价、11.2倍的PE收购了广州利合物管，完成了一宗小型收并购的落地。张贵清指出，“我们跟进了很多标的物，别人收购的标的物我们都接触过，只是没有合适的接触机会”。