出版过《第三极》《本司汀》等小说的80后女作家张艳华，一心向往悠闲、雅致的书香生活。在辞任企业高管之后，2016年春天，她来到了由万科公司在杭州开发运营多年、有“产业人居标杆项目”之称的良渚文化村，租下玉鸟流苏创意产业园10号楼内的两层房屋。

近648平的室内面积，带一个后花园，承租伊始，张艳华满心喜悦地做了规划：一层白天是书吧，定期举办展览和读者会，提供五星级水准的西餐，晚上是酒吧；二层是众创空间，入驻的文创工作者可以无偿使用水电，而她是他们的“经纪人”……

为这一处名为“Mirror Bar”的文创空间，她投入了数百万元和许多心思，没想到，跟这个空间的缘分只有短短20天。

2016年9月底，装修改造工程即将结束时，张艳华突然发现，在大雨之后，墙体内部多处渗水。原定“十一黄金周”开业的计划不得不推迟，万科的维修人员抢修到次年1月，才重新交付。

书吧内的外墙渗漏情况。

起初，张艳华不以为意，觉得“好事多磨”。她借邻居家空置的房屋完成了员工招聘，2017年2月底，终于让自己的书吧开业，举办了她的新书签售会。然而，试营业仅持续不到20天，一场春雨过后，张艳华的房子又漏了，维修工作再次启动，修完了又漏，绵绵无尽期。

据张艳华说，玉鸟流苏（一期）由于特殊的设计和建筑材料，多年来、多幢房屋在雨天会出现渗漏，她家最严重。从2017年3月至今，“Mirror Bar”再也没有正常营业过，但是由于租约签了5年，提前撤出损失过大，再加上社区多次协调，只得寄望于万科早点修好，并赔偿其在维修期间的运营损失。

2018年11月，由于维修后的房屋再一次出现渗漏，张艳华当面向杭州万科产城发展有限公司助理总经理陈黎驹提出“解约撤租，一次性赔偿400万元装修和运营损失，或由万科自行评估损失金额”的要求。“他说未来一两周双方都评估下，再坐下来商议。”张艳华回忆，“（双方）谈得特别好——至少我这么认为。”

可一周之后，她收到的是万科方面开具的《解约告知函》，要求作为违约方的张艳华限期支付欠缴租金、物业费，租金和物业费滞纳金及违约金，共计499万元人民币，否则收回房屋。交费期限一过，张艳华发现，万科方面开始安排新客看房，并以“恶意欠租”为由将她告上了法庭。

这是张艳华由等待和观望转为破釜沉舟的导火索。

2019年元旦前后，她选择用公开信的形式将一切纠纷挑明，至今共发出3封，引起公众关注。杭州万科公司则在1月5日通过其微信公众号发出一份《情况说明》，并无更多细节性的解释。

2018年12月28日晚，张艳华发出第一封公开信。

针对这一事件的来龙去脉，双方表述不一。南都记者采访了张艳华本人及杭州万科新闻发言人朱青，对个中分歧做了汇总和梳理。

分歧1：张艳华是否恶意欠租？

南都记者了解到，张艳华与杭州万科（实际为杭州长源旅游发展有限公司，即玉鸟流苏创意产业园的开发运营实体）签订的房屋租赁期为2016年5月1日至2021年4月30日，双方约定房租每半年一交，若逾期支付，则应按比例和逾期天数缴纳违约金。

根据《解约告知函》后附的明细表，张艳华仅正常缴纳了前两期租金，即2016年5月1日至2017年4月30日，承租一周年后出现“欠缴”。杭州万科新闻发言人朱青告诉南都记者，499万元的金额是根据双方租赁合同约定，含欠缴租金、欠缴物业费及违约滞纳金。在向法院正式提起诉讼的过程中，充分考虑客户情况，万科对滞纳金仅按日万分之五的标准进行主张。

2018年11月，万科方面要求张艳华支付499万元。

张艳华则强调，自己并不是恶意欠租，是万科出租的房屋多处漏水、且数次修缮都未解决的情况在先，“维修期间免租都是说好的，而且这是作为我留下来的一个前提。”

她在第二封公开信中披露了一段49秒的录音，并指出，此为2017年6月28日万科相关负责人秦经理在协调会上作出的承诺。在录音中，一个男声提到，“维修过程中对你造成的一些损失，这边其实已经做出了免租的决定……我刚接手的时候，安鸿给我讲了这个事情，她说（造成影响的）有半年时间，我说既然给人家做生意造成影响，半年时间就免掉好了。”

张艳华称，秦经理提到的安鸿，是万科方面对接房屋渗漏情况的前任负责人，当时已经决定离职，而在录音中承诺“维修期免租”的秦经理本人，几个月之后也离开了岗位。她认为，对接人的频繁更换导致万科“失忆”。

2016年，万科相关负责人向张艳华承认，外墙漏水是由设计所致。

针对张艳华出示的录音和一些承诺赔偿的微信对话截图，万科新闻发言人朱青表示无法逐条回应——“在沟通的过程里，可能有一些点状的表达，当你不完整地去回溯那个场景和结论时，并不能完全地说明情况。”

不过，朱青向南都记者提供了一份经良渚文化村社区公证的《协调会议纪要》，记录了万科公司在2018年4月17日下午做出的表态：“之前已经（为商户张艳华）减免半年房屋租金等相关费用，考虑再次向公司申请再减免半年房屋租金及相关费用作为补偿。”这份纪要显示，张艳华要求“合同期内房租需免除，另需万科赔偿经济损失400万元；房屋渗水问题未修复好前，拒绝缴纳房屋租金等相关费用”。对于这两点，双方协商未果。

会议纪要。

这次协调会议之后，万科在2018年6月19日至8月20日组织了新一次进场维修，并在维修期间为张艳华免费提供了办公场地。

但张艳华说，不到两个月，大雨过后，屋内又出现了多个渗漏点，她的耐心已耗尽，只盼解约并获得赔偿。张艳华质问万科：“房子漏水是不是应该赔偿？只减掉维修期的租金，我的几百万投资款、装修款、时间和精力都打了水漂，这个损失怎么算？”

对此，朱青的答复是：“我们没有回避外墙渗漏这个问题对张女士造成的困扰，对于租用方产生的损失，我们还是会根据受损的证据、秉承合理的原则来进行补偿。但是对于补偿的金额，确实是多次协商之后，没有办法达成一致，我们才不得已诉诸法律途径。”

朱青透露，在向法院正式提起诉讼时，万科并没有提出499万元的主张，而是一个充分考虑到实际情况的数字。

分歧2：房屋是否正常使用？

南都记者发现，张艳华与万科主张的免租期和补偿金额之间，之所以存在较大差距，一个重要原因是对房屋使用情况的认定不同。

2019年1月5日，万科发布的《情况说明》。

杭州万科在1月5日的《情况说明》中曾着重提到，“电表记录显示，除集中维修期以外，玉鸟流苏10号楼均处于正常使用的用电状态。”对此，朱青补充解释，“我们没办法替客户认定是不是‘正常经营’，也不是说能通过监控看到商铺内部的状态，但从用电记录来看，张女士还是持续地在使用这个场地。”在万科方面看来，张艳华在继续占有、正常使用所租赁房屋的情况下，却不支付租金和物业费，便构成了违约和拖欠缴费。

这个判断令张艳华感到哭笑不得。她承认，从2016年进驻玉鸟流苏以来，她的书吧确实一直用电，但“使用”与“正常使用”是两个概念。在第二封致万科高管的公开信中，她写道：“请你们调查作为一个近700方正常的书吧、酒吧类经营场所一个月用电量、水费是多少。”

张艳华说，在暂停营业、等待维修结束期间，她的书吧必须提供维修用电，此前采购的酒水、食品要在冰箱中保存。此外，为了配合维修，她还要派管理人员在现场蹲守，这些都会产生用电量。据介绍，因为房屋频繁返修、迟迟不能开业，她早已于2017年9月陆续遣散咖啡师、调酒师、厨师、书籍管理员、品牌推广员，连一楼的前台都没有留，随着冰箱中的肉菜和酒水逐渐过期变质，仍需通电的冰箱也仅剩两台。维修期间，空间中回荡着电钻的声音，大雨过后，木质家具和电子设备浸水失修，根本不具备正常营业的客观条件。

目前，张艳华带着三位助理在玉鸟流苏10号楼留守。她称，房屋内部仍有十几处渗漏。

后续：双方均期待公正判决

1月10日，张艳华从良渚人民法庭领回了传票。她决定应诉，并且要反告。“顺便辟谣，万科跟媒体说的‘经社区协调、法院诉前调解等，张艳华女士均不接受’，没有这回事。就是因为社区协调非常给力，我才忍了两年没有爆发；我跟万科都没有在法院见过面，根本没进行诉前调解。”

谈及反诉时主张的赔偿金，张艳华表示，主要分为三个部分。其一是装修成本，其二是2016年下半年支付的租金（因为万科后来承诺免除），其三是房屋异常期内的运营损失。

张艳华说，公开信发出后，万科方面唯一的官方回应，在她看来是“避重就轻”，并不利于事态缓解。“如果一审败诉，那我就继续上诉，替我和与我同样遭遇的业主讨个公道。”

1月15日晚，先诉诸法律的万科方面也对南都记者表示，会尊重法院的判决结果，同时真诚地希望在尊重合约的前提下，与张艳华沟通解决此事。