3月27日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》（下简称《总体规划》），明确提出在2019-2025年的规划期内，全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里，其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。区别以往的大拆大建，《总体规划》坚持“以综合整治为主”的城中村更新思路。

核心三区

至少75%城中村用地将划入综合整治

相比起去年11月发布的征求意见稿，此次正式发布的《总体规划》虽在文件命名上进行了调整，但在文件内涉及综合整治分区划定对象、规模、原则和划定程序方面依旧延续了征求意见稿的内容。

《总体规划》显示，其综合整治分区划定的对象仍为扣除已批更新单元计划范围内用地、土地整备计划范围内用地、棚户区改造计划范围内用地、建设用地清退计划范围内用地以及违法建筑空间管控专项行动范围内用地的全深圳市城中村居住用地，总用地规模约为99平方公里。其中，划定在规划期内的综合整治分区的用地规模为55平方公里，占前述总用地规模的56%。。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。

对比此前公布的征求意见稿版本，《总体规划》在各区城中村居住用地综合整治分区划定的具体规模量上有了细微下调，全市十区分区划定规模为5502公顷，共减少了8公顷。原关内四区仅有南山一区划定规模下调1公顷，其余三区保持不变。微调后，宝安和龙岗两区仍为全市综合整治规模最大的两区，分别为1610公顷和1487公顷。

建设思路

从大拆大建到综合整治为主

尽管在征求意见时期，这份有关城中村综合整治的总体规划性文件遭到的不少城中村村民的质疑。部分笋岗存村民甚至在该征求意见稿发布的两天后就在村口拉起“强烈反对抵制综合整治，要求城市更新”的横幅，但在政策层面，正式发布的《总体规划》仍坚持了“以综合整治为主”来进行城中村更新的主要思路。

《总体规划》提出，在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新（以下简称“城中村综合整治类更新”）。通过微改造的绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升空间品质，改善人居环境，加强住房保障。

划定综合整治分区应当遵守什么样的分区划定原则？《总体规划》规定，综合整治分区应当相对成片，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素予以划定。综合整治分区内单个地块面积原则上不小于3000平方米。位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区、橙线等城市控制性区域范围内的城中村用地，市、区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地，不符合拆除重建标图建库政策的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发强度较高的城中村用地，原则上应当划入综合整治分区。

在管理方面，《总体规划》要求综合整治分区空间范围执行刚性管控要求，除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

观点

以综合整治为主或为中期政策

无论是对于面临城市更新的众多深圳城中村，还是对于早已聚焦深圳城市更新这块巨大蛋糕的一众房企而言，坚持“综合整治”背后所带来的影响都堪称巨大。合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，对开发商来说，城中村拆除重建变成土地之后的土地成本，相较于土地拍卖市场上的土地成本要便宜1/3以上，存在巨大的利益空间。对于开发商来说，参与综合整治更多是为了长远的拆除重建优先权，“先用长租公寓的方式占据地盘，不仅能在未来改为拆除重建时能够具备不对称的优先权，即便不参与拆除重建也可以要求接受拆除重建的企业对其前期投入进行赔偿”。

罗宇表示，深圳缺地缺房，未来在城市更新方面很可能还是放开，以综合整治为主更多的会是一个中期政策，“只有拆除重建才能真正缓解深圳住房供应的不足”。

而在《总体规划》中，也对深圳如何解决当下居住问题给出了指导性的方向，“鼓励综合整治分区内的用地开展城中村综合整治类更新。规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系”。

市场变化

“刹车”的“万村计划”

作为深圳城市更新中综合整治类别的先行先试者，万科的“万村计划”在过去的一年中受到了巨大的舆论压力，其发展路径和所遇问题对深圳乃至全国正在进行城市更新的城市和参与企业而言，都颇具借鉴意义。

2018年夏，在万科计划进驻深圳的多个城中村里，均传出了直至其“推高租金”的质疑。2018年11月，万村计划传出了在深全面暂停拿房的消息，而这一说法也在随后召开的当年度南方区域媒体交流会上得到了万科高级副总裁、南方区域首席执行官、深圳万科总经理张纪文的确认。

在万科方面公布的2018年年报中，这项曾得到了万科集团创始人、董事会名誉主席王石亲自站台的多元化业务，甚至并未被提及。对此，万科总裁、首席执行官祝九胜回应称，万村计划的收敛聚焦是因为其涉及的利益相关方多，问题比开始预想的要复杂。

一方面是鼓励综合整治的政策导向，另一方面是必须解决的综合整治后“抬高租金”的质疑，对于深圳而言的，如何破解这二者的矛盾，给予深圳综合整治的城中村一条更明确的发展路径，成为了《总体规划》发布后亟待解决的问题。对此，罗宇建议可以依靠财政补贴的方式，解决企业进行综合整治带来的投入问题，化解目前矛盾最尖锐的“以抬高租金的方式转嫁改造成本”的难题。