2020年，深圳甲级办公楼市场尽管一季度受疫情影响而受挫，但凭借着TMT与金融行业的需求支撑，市场活跃度自二季度起持续复苏，全市租金水平跌幅较去年已明显收窄。预测2021年供过于求的现象仍将持续，但净吸纳量有望恢复至2019年水平。优质零售物业方面，深圳消费市场逐步回暖并持续向好。为提高整体销售平效，中高端购物中心增加零售业态比例，通过引进品牌首店、旗舰店等方式迎合年轻一代的消费需求。2021年新增供应面积将创下历史最高位。深圳房地产投资市场热度下半年逐步回升，金融机构表现活跃。全年大宗交易以办公楼及住宅/公寓为主，并集中在罗湖区以及南山区。

前海现场。南方日报记者李荣华摄前海现场。南方日报记者李荣华摄甲级写字楼：TMT与金融行业为主，净吸纳量约为去年6成甲级办公楼方面，仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示，疫情影响下，深圳办公楼市场需求在一季度转弱，净吸纳量回落明显，市场租金也录得较大幅度下跌。但随着深圳主要经济指标不断改善，办公楼市场活跃度自二季度起复苏势头强劲，并于四季度加速恢复增长。

李文杰透露，来自新经济头部企业的大面积扩租及搬迁需求不减。业务的快速扩张以及员工数量的增长支撑这些企业活跃的扩租和搬迁需求，有三笔超过6万平方米，在同一时期在全国范围内也十分少见。大型金融机构在租赁市场上的表现也相对抢眼，受资本市场的活跃刺激了证券公司、基金公司等金融机构的业务增长，在TMT与金融两大行业的支撑下，2020年办公楼净吸纳量逐季上升，全年达60多万平方米，达到去年全年水平的六成以上。今年共录得约93万平方米新增供应，其中近七成供应来自南山区，其它则位于福田区。

今年全市租金水平整体跌幅较去年已明显收窄，同比下降8.6%，且下半年的租金降幅也缓于上半年。物业经营管理能力不同的楼宇出租率分化明显，出租率稳定的办公楼租金保持坚挺，而持续大面积流失租户或者仍未达到年底出租率目标的办公楼租金议价空间大。虽然四季度仍有个别办公楼大幅降租，但是租金下调的楼宇占比不及三成。

仲量联行华南区研究部总监曾丽预测，在存量需求回升的基础上，2021年来自新经济头部企业和大型金融机构新增需求将进一步助力全市租赁活跃度的提升。与此同时，明年即将落成的项目中有不少金融类企业的总部，在需求增长以及可观的总部自用面积支撑下，2021年净吸纳量有望恢复至2019年水平。

供过于求的市场现象仍将持续。未来12个月市场将迎来近180万平方米的新增供应入市，并将推高全市空置率至26-30%的水平。深圳办公楼租金水平将继续承压，但在需求持续恢复增长的基础上，2021年全市整体租金下跌幅度较今年将进一步收窄。此外，预计位于核心地段且资产管理更加专业化的优质办公楼仍将有良好的出租率表现，租金也将保持稳定。

优质零售物业：零售商更看重单店效应和线上平台

优质零售物业指深圳优质购物中心市场。2020年初，新冠疫情的爆发无疑给深圳零售市场按下了暂停键。然而，随着疫情得到有效控制，在政府促进消费增长等一系列措施下，深圳消费市场逐步回暖并持续向好，展现出较强韧性，大部分购物中心因此迎来客流及销售额的稳步恢复。1-10月，深圳社会消费品零售总额同比下降7.5%，增速从今年的最低位反弹15.4个百分点。

“值得注意的是，新冠疫情的全球蔓延促使高端消费需求回流，不少国际美妆及奢侈品品牌选择加码深圳零售市场，新能源汽车与潮玩业态也在支撑整体租赁需求的恢复。”仲量联行深圳零售地产部高级经理吴家宁指出，“疫情加速了许多服饰零售商在开店与选址策略上的转变。密集布点而产生的规模效应不再，如今零售商更加看重单店收益，且搭建线上平台已成趋势，以期形成流量循环、增强客户黏性。”另一方面，部分中高端购物中心为了提高整体销售平效，会适度增加零售业态的比例，通过引进品牌首店、旗舰店等方式迎合年轻一代的消费需求。

今年全市迎来4个优质零售项目入市，新增供应共计33万平方米，新增供应并未对全市空置率造成明显上行压力。截至第四季度末，全市空置率同比上升0.5个百分点至2.8%。全年整体租金则同比下降1.1%。购物中心的租金表现仍存在分化。核心商圈的优质零售项目，凭借着较快的销售额恢复速度，得以在相对复杂的市场环境中维持整体租金稳定。

对于未来，仲量联行预计短期内整体租赁需求仍将处于恢复状态，“首店经济”将助深圳零售市场再发力。但是不少中端服饰品牌由于经营压力依旧存在。

供应方面，预计2021年大量项目将扎堆入市，全市新增供应面积或将突破100万平方米，创下历史最高位。基于新增供应将主要集中在市郊，大多数均面临较大的招商压力，因此整体空置率或将攀升至近5年高位。

至于租金，考虑到短期内市场供大于求，全市购物中心的租赁情况将继续出现分化。市区核心商圈的项目对于优质零售商而言，吸引力持续上升。

房地产投资市场：投资人下半年加快在深圳寻找优质项目

仲量联行深圳投资部总监曾纪欣表示，今年的疫情缓慢了投资人的投资决策以及考察,但并没有影响投资粤港澳大湾区和深圳市场的决心，投资人下半年加快在深圳寻找优质项目。

曾纪欣表示，尽管深圳办公楼市场全年租金录得明显下调，空置率也一度出现较大幅度的上涨,然而业主并没给出更大的价格谈判空间，资产资本值也没有受太大的影响。随着深圳经济和办公需求快速复苏，加上政府多项政策规划的支持，投资市场热度回升。同时在深圳周边，包括东莞、佛山等地的优质物流项目也备受关注。

从投资物业类型来看，深圳全年大宗交易仍以办公楼及住宅/公寓的物业类别为主，分别占交易总额的61%和20%。其中，办公楼投资型买家占比超过65%。此外，东莞市场也录得一笔甲级仓储项目的大宗成交。

从投资区域分析，深圳大宗投资成交主要集中在罗湖以及南山，其中办公楼的成交主要在罗湖笋岗、南山科技园、南山招商蛇口片区。从投资者行业分类可以看出，保险类公司表现活跃，占据全年大宗交易总额近六成；其次是私人投资者，占比为16%。

对于未来市场展望，曾纪欣认为，投资者将持续关注深圳市场。自用型买家对楼宇硬件有较高要求，因此主要关注位于福田和南山成熟片区的优质物业。而基金和保险买家除了继续关注核心优质物业,还会寻找可升值改造且地理位置优良的项目。