近日，广东省房地产研究会在广州召开专题研讨会，对当前在深圳等多地出现、业界广泛关注的“深房理”集资炒房模式的运作方式和危害后果进行深入研讨。为方便语文表述，会议将该种房屋买卖模式化名为“深房里模式”，并将各专家意见汇集成《关于深房里房屋买卖模式的研究报告》（简称《报告》），警示社会公众不要参与违法房屋买卖行为，避免触犯法律和造成财产损失。

近年来，在深圳等地出现了一种集资炒房的模式，由于参与或采取该方式进行买卖房屋的单位和个人众多，让已经高不可攀的房地产市场雪上加霜，南方日报和南方+等媒体曾持续曝光。今年4月，深圳住房和建设局等七部门发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告称，针对网友举报“深房理”存在违法违规炒房行为，深圳有关部门已开展联合调查。根据通报，关于举报反映的“深房理”以合资入股、众筹等名义向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为，处置非法集资牵头部门会同行业主管部门、监管部门将依法进行调查处置。

在广东省房地产研究会召开的深房里房屋买卖模式专题研讨会上，该会会长黄远华、监事长王涛教授、执行会长韩世同博士、本会研究员窦雍岗及资深法学专家于跃江博士，分别从不同角度阐述了对深房里模式的理解和看法。黄远华会长系统描述了深房里模式的运行原理，韩世同博士分析了深房里模式对房地产市场的影响，于跃江博士对深房里模式作了合法性评价，王涛教授则从社会治理的角度出发，提出了改革制度安排杜绝深房里现象的学术建议。

“深房里”模式有三大资源来源

记者从会议发布的《报告》中看到，深房里模式特指以炒房牟利为目的，利用社交平台，采用会员模式，通过集资放贷、挪用银行经营性贷款等方式，集资聚众买卖房屋的行为模式。据悉，深房里本身拥有众多会员（数量不详），深圳此类机构甚多（数量待查）。

不管是买房还是炒房，归根结底需要巨额资金，深房里模式开辟的资金来源方法主要有三种：一是收取会员会费，会员须交纳会员费（近4000元/年），摇篮会员还须另行交纳年费近万元，最终得到会员身份、学习资料和购房服务；二是吸收公众存款。社会公众均知悉，吸收公众存款是违法行为，也具有巨大的资金灭失风险。但银行存款利率的低下及深房里的高利率条件，引诱社会公众将原本用于买房的首付资金或原本用于偿还银行按揭贷款的资金投向了深房里；三是组织信托投资。

《报告》特别举例说明了深房里组织信托投资的操作方法：有一套房屋，售价1000万元，由于房价高昂，任何一个人均无力独立完成购买和炒卖。深房里便想出一个办法:邀请100个人，每人出资10万元，共同买下该房屋。房屋出卖后，得款1500万元，该房屋便增值了500万元，该500万元的利润由100个出资人按照出资比例分享。该炒房方式让很多没有炒房能力的人具备了炒房条件，但出资人会提出一个问题，该房屋的买受人只有一个，且与出资人没有任何社会关系，如果买受人买到房屋后占为已有怎么办？深房里解决该问题的办法是安排出资人与买受人签订房屋股份代持合同，言下之意就是买受人代表出资人持有房屋的物权份额。出资人必然提出的第二个问题是，如果房子持续涨价，出卖房屋有利可图，但如果房子不涨价或跌价怎么办？深房里解决问题的办法是:通过集资采购的方法选择若干楼盘，将该楼盘的价格持续上抬，形成房价只涨不跌的局面。既然房价只涨不跌，投资自然是安全的，出资人便放心地将多少不等的资金投向深房里。

集体炒房等买卖模式危害巨大

《报告》指出，除了收受会费、集资炒房、放贷收息、买卖获利等主要运作特点以外，深房里还衍生了冒险筹资、依靠资格、股权转让、滋生银行系统权力寻租和司法腐败等其它许多延伸动作和现象。这些行为和现象对房地产行业和社会造成了极为严重的危害后果，主要是人为改变供求关系、人为改变分配结构、加剧高房价灾害、制造系统性风险等。

现场的专家分析称，深房里模式的存在是以房价持续上涨、大幅度上涨为前提的。一旦房价不再上涨，则可能出现下列问题:深房里率先携款出逃，因为它不可能偿还高息集资和兑现高额分红；出资人冒险集资的行为因无力还款而出现争议；物权代持出现大面积争议并诉诸人民法院；亲友之间广泛出现借贷或合作争议并诉诸人民法院；信用卡透支贷款、经营性贷款和商品房消费贷款无法清偿；大量房屋无法实际投入消费和使用，形成大量的人没有房子住，大量的房子没人住的“剪刀差”情况。上述各种风险必将构成社会性和系统性风险。当然，现在清算深房里模式，还不足以形成上述风险，但如果不及时清理深房里模式，则上述风险是可以预见的。

从三方面加强对“深房里”模式的治理

那么，针对上述行为和现象，应当如何治理？《报告》指出，深房里模式不仅仅是深房里一家，该模式只是众多炒房模式之中的一种形式，也只是长期的炒房市场中的一段插曲。炒房行为的广泛存在和长期存在，有其深刻的制度原因。因此，治理炒房问题，让房子回归“房住不炒”的原有状态，首先得从制度改革开始。专家认为，高地价和高税收最终促成了高房价。高房价成为炒房的利益源泉。因此，要想遏制炒房，首先得遏制高房价；要想遏制高房价，首先需要降低地价和税收。而降低地价和税收需要国家层面作制度调整，比如，住宅用地实行划拨或低价出让制度，以此降低经营成本和房屋售价。

其次是依法救济。依法治理包括行政治理、司法治理和纪律处分三种措施。行政措施是指由政府金融监管部门依据《防范和处置非法集资条例》，责令深房里清退其前期吸收的公众存款，没收其违法发放的贷款及其预期收益。司法治理则有两种方式，一方面是对深房里非法吸收公众存款和违法放贷的行为追究刑事责任，另一方面由人民法院对有关的民事合同依法裁判、强制调整。纪律措施是对炒房行为和挪用银行贷款放弃监管、玩忽职守的干部实施纪律追究。

此外，探索长效治理。房地产市场具有巨大的引力和惯性，个别案件（包括深房里案件）的运动式查处不足以形成一种市场秩序。长效治理主要从金融监管和民事裁判两方面入手。金融监管主要由政府的金融工作部门来实施。民事裁判由人民法院来实施。审理房屋买卖案件，许多法官往往缺乏全局意识，只是机械地审查合同约定，而对合同形成的背景动机及社会危害性缺乏清醒的认识。事实上，《报告》指出，只要人民法院能够正确认定炒房动机并作强制裁判，愈演愈烈的炒房潮很快就能被遏制。房屋买受人到底是消费动机还是炒卖动机，通过审查其收入状况、房屋数量、共有情况、资金来源及交易方式，即能够作出判断。