5月27日，“2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。活动发布了最新的《2021中国房地产上市公司测评研究报告》，这项由中国房地产业协会指导、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心主办的测评研究工作，已经连续开展了14年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究。

根据《2021中国房地产上市公司测评研究报告》显示，10强上市房企整体没有太大变化。其中，万科继续位列第一，碧桂园排名提升一位，位列第二，恒大、融创、保利、中海分别位列第三、第四、第五、第六，华润置地、龙湖集团排名与上年一致，分别位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次跻身前十；新城控股位列第十位。

10强上市房企

据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合计195家。与2020年相比，纳入测评的上市公司总数净减少7家。

从核心测评指标来看，2020年上市房企规模持续增长，但增速放缓。总资产均值为1577.89亿元，房地产开发业务收入均值为274.96亿元；盈利能力方面，绝对指标净利润均值为32.17亿元，同比有所增长，但相对指标净资产收益率同比有所下滑；偿债能力有所提升，去杠杆效果显现，净负债率均值较上年下降0.7个百分点至95.07%；经营效率稳中有升，总资产周转率与上年基本持平，存货周转率稍有上升。

此外，本次测评还发布了2021中国房地产配套供应链上市公司分榜单。测评研究报告指出，2020年房地产市场政策环境逐步收紧，行业整体规模增速已开始放缓，行业内部分化明显，房企在降本增效、提质升级方面对供应链企业产品、服务的适配能力提出了更高要求。建筑产品的建造是一个集合土地、供应商产品和服务，为客户打造高品质产品的过程，离不开高效的供应链和优秀供应商的储备。综合实力强的供应商与房企深化合作，为双方实现互惠共赢奠定了坚实的基础。

整体来看，上市房企总体呈现八大特点：

在资本市场表现上，企业估值持续下探。

从估值水平看，自2018年以后，房企估值水平逐渐走低。

运营规模上，整体规模增速放缓，标杆房企强者恒强。从上市房企总资产规模来看，截至2020年末总资产超过千亿的上市房企有59家，约占上市房企总量的30%，其中超过3000亿的上市房企有27家，约占上市房企总量的14%。超过万亿的上市房企共有6家，分别是恒大、碧桂园、万科、绿地、保利、融创。

在偿债能力上，调控杠杆初见成效。根据报告，长期偿债能力方面，2020年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为62.93%，与上年相比保持稳定；净负债率均值为95.07%，较上年下降5.75个百分点。

2016-2020上市房企盈利能力指标

盈利能力方面，除净利润均值外，其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。

在成长能力上，上市房企业绩增速整体放缓。2020年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润和净资产规模均实现增长，除净利润外，增速均有所下滑。

在经营效率方面，运营效率稳中有升，存货规模增速下降。

从社会责任方面来看，各大房企逐渐承担起企业公民的责任。

在创新能力上，产品创新、管理创新和多元化业务发展成为房地产企业高质量发展的重要抓手。龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。

测评研究报告指出，近年来，房地产行业逐渐由高速发展期转入平稳发展期，以“房住不炒”为定位的房地产长效机制已基本清晰。随着行业利润空间受到进一步挤压，市场竞争加剧，行业内部分化愈加明显，市场集中度逐渐上升，强者恒强格局显现。粗放式发展渐成过去，向管理要效益的时代已经到来，房地产行业正在持续的变革中加快转型升级的步伐。