近日，市民刘先生向奥一新闻爆料，南山区京基御景峯项目将办公用房包装成公寓对外宣传销售，刘先生直到签合同时才发现，而此前开发商销售并未向其明确告知这一点，有虚假宣传之嫌。

据悉，早在2017年，深圳市规划国土委便发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，对商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建等行为进行严格限制。

那么开发商为何还铤而走险

将办公用地宣传成公寓对外销售？

为此

记者进行了实地探访

看房“没收”手机

样板房按住宅套式展示

奥一新闻记者工作日早上来到京基御景峯售楼中心，进门处坐了美联物业、德祐等多家中介机构销售，客户并不是很多，“周一和周二是销售学习日，一般周末来了解楼盘的客户会比较多。”一中介告诉记者。

据了解，京基御景峯位于南山区塘长路与留仙大道交叉路口，项目分三期开发，涵盖了住宅、公寓、商场、办公楼等业态，总建面约64万㎡。目前在售房源为商办产品，均价约6.5万/㎡。

记者向销售传达了想买自住房的意愿，销售表示目前还有公寓可售，看房需提前40分钟预约，且不能带手机进去，“户型是开发商改装过的，不让拍照，且限流。”中介说。

中介带看的157㎡样板间，装修成了三室一厅的格局，有厨卫、步入式衣柜、餐桌、沙发灶台一应俱全，跟普通的住宅套式没有太大区别。

图片来自项目卖场销售

奇怪的是，大面积房型两个卫生间都紧挨着安排在了大门位置，显然是由一个大的卫生间分割出来的。

对于这个不合理的布局，中介解释称是开发商偷懒，把排水管道安排在了一起。但从平面图上看，卫生间只集中分布在电梯间两侧68㎡小户型内，且格局类似公共场所的男厕和女厕。

中介继续解释道：“开发商是按照统一的装修方案来装修的，交房后如果业主有需要，可以根据意愿，重新打墙改装。”

随后，记者询问了项目卖场销售是否可以自行改装，其与中介口径一致，表示日后可以到物业处拿图纸，在可改动位置自由改装。

办公产品当“公寓”售卖

中介未提前主动告知房屋属性

深圳市住建局信息公开网站显示，京基御景峯分三期拿预售，目前在售的是第三期，备案名为长源御景峯大厦，分别位于项目1座、2座和3座，产权40年，房屋用途为“办公”。

据卖场销售介绍，三期3座是整售给大客户用作酒店的，但卖不出去也会零售，1座和2座现在可零售给买家自住。

据了解，2017年5月12日，深圳规划国土委发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，该《通知》中提到，商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套形式设计。深圳商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。

住宅套式指的是一个家庭独立使用的居住空间范围，包括卧室、卫生间、厨房等。显然，长源御景峯大厦项目办公产品样板间所展示的格局，是符合住宅套式设计的。

按理来说，商办产品是不能转公寓改建住人的，看房时中介并未主动提及，而后记者主动问及时，中介表示：“那么多人都买了，且开发商也通了燃气，居住是可以的，也能办房产证，只是以后可能会有人买来用作办公室，环境没有纯公寓宜居。”中介还提到目前深圳的政策是可以“商改住”的，商办没有明确的文件规定是否可以住人。

值得注意的是，今年7月9日，深圳市规资局出台了《关于公开征求《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）》，该意见稿中提到，在保障总体用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例，允许商业改居住，商品房占比可达到30%，不止商业用地，旧改里面的商业部分也可以改成居住性质。

南山区住建局和桃园街道综合执法队回应

那么当前长源御景峯大厦

把办公产品当公寓卖

是否是合规操作？

记者致电桃源街道综合执法队，其工作人员表示：“办公产品仅可用作办公用途，不过目前政策有规定部分商业用地可以改居住用地，但得有住建局的审批，如果没有审批，那办公改公寓就是违规行为。”

随后，记者联系深圳市南山区住建局进行咨询，其工作人员并未正面回答长源御景峯大厦是否取得商改住审批的问题，而是提醒记者：“经后台查询，该项目三期房屋用途为办公，当公寓自住的话后续风险无法考量，消费者想要购买的话还需对其多加了解，自行把控风险。如开发商在消费者不知情的情况下，把办公对外宣传成公寓，这就涉嫌虚假宣传，诱导消费者。一般遇到这种情况，消费者可投诉至市场监管局。”

项目营销部回应

未取得“商改住”批文

对于长源御景峯大厦是否有取得“商改住”审批，记者以消费者身份去电咨询，其项目营销部工作人员表示：“肯定是没有的，现在都卖了这么多，为什么还要去做审批？”记者追问商办产品当公寓住，后续风险是由业主还是开发商承担，其告知“由业主承担”。

该项目卖场销售也告诉记者，商改住是需要楼盘建起来前就确定好的，长源御景峯大厦目前没有商改住的批文。

有业内人士透露，目前商办产品没有明文规定是否可以住人，属于边界性产品，在市场上比较敏感，入手有风险，须谨慎。

律师说法

针对市民反映的开发商虚假宣传问题，北京市盈科（深圳）律师事务所律师郑博恩解释到，欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等。

郑博恩律师指出，在商品房销售过程中，开发商的相关行为是否存在欺诈，主要看购房者陷于错误认识与开发商的行为是否有因果关系。应当考察开发商是否存在故意隐瞒真实情况的行为，或者明知告诉消费者虚假情况会使其陷入错误认识，又放任这种结果发生，致使购房者在违背真实意愿情况下，与之订立合同。

郑博恩律师表示，如遇此类问题，购房者可根据上述条件，提供相关的证据，比如样板房的照片，销售的承诺等相关证据予以证实，也可以向相关的行政部门反应，要求对开发商的虚假宣传行为进行处罚。

奥一新闻见习记者 李姗姗