南方+房产频道记者获悉，3月25日午间，龙湖集团（0960.HK）发布2021年度业绩报告。报告显示，2021年龙湖完成合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%，实现营收2233.75亿元，同比增长21%；毛利565.4亿元，同比增长4.6%，归母净利238.5亿元，同比增长19.3%。

数据显示，2021年上半年，龙湖实现开发合同销售1426.3亿元，同比增长28.4%，目标完成率为46%。彼时，管理层表示对于完成这一年度目标是非常有信心的。

事实上，在行业大调整背景下，对比龙湖这两年的业绩报告可以发现，龙湖销售增速也在持续下滑。2020年龙湖销售额增速为11.6%，较2019年下降9.3个百分点，2021年又比2020年再下降4.4个百分点，增速降至个位数。据悉，2022年，龙湖将全口径销售目标定为3000亿元。

具体来看，2021年龙湖长三角、西部、环渤海、华南以及华中片区合同销售额分别为818.9亿元、639.1亿元、723.8亿元、433.3亿元以及285.8亿元，分别占集团合同销售额的28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。对比2020年，长三角和西部合同销售额出现下滑，分别减3%和4%，其他区域都实现增长，华中区域增长最迅速，同比增长67%，其他区域增速放缓。

具体来看，龙湖的营收中，地产航道贡献了2045亿元，同比增长19.6%，占比超九成；其次是物业投资，贡献了104.1亿元，占比4.7%；租赁住房（冠寓）全年贡献收入22.3亿元，占比约1%，龙湖冠寓首次实现盈利。

盈利能力方面，毛利率和净利率持续下滑至25.3%和14.2%，分别较2020年同期减少4个百分点以及1.4个百分点。平均净资产收益率20.4%，较2020年同期微增0.6个百分点。反映盈利质量的指标——所得税/利润总额为33.3%，较2020年同期减少4.5个百分点。

龙湖执行董事兼首席执行官陈序平认为，地产的毛利在过去几年有一些下降，主要原因是，2017—2018年上半年土地市场比较热，这批项目现在陆续进入结算通道。但总体而言，龙湖地产开发超过23%的毛利，在行业里属于比较靠前的。今年整个龙湖集团的毛利将维持在25%，地产是23%。

土储方面，公司在2021年新获取122幅地块，总建面2355万平方米，权益面积1338万平方米，权益占比56.8%，对比2020年，权益占比下滑15.2%。这也拉低整体土储权益占比。截至2021年末，公司的土储合计7354万平方米，权益面积5047万平方米，权益占比68.6%，较2020年同期减少约3个百分点。

与此同时，分析发现，龙湖新增权益土地收购成本在提升：2020年为每平方米5687元/平米，2021年为6485元/平方米，同比增长14%。但报告期内，龙湖整体土储的平均成本为5252元，为当期签约单价的30.9%。

龙湖一直坚定深耕一二线城市。2020年龙湖新增土地储备以环渤海区域及西部区域为主，占比为32.5%及24.5%。2021年增土储占比最多的区域在西部地区，占比28.8%。长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区新增面积分别占比26.6%、20.3%、14.4%以及9.9%。

财务风险方面，期末公司现金及现金等价物881.04亿元，同比增长14.4%。负债总额6537.73亿元，同比增长14.2%。其中流动负债合计4465.43亿元，同比增长11.8%，非流动负债2072.31亿元，同比增长19.8%。流动负债中，短期借款115.85亿元，同比减少36.8%。现金足够覆盖短期债务，较为充裕。

“三道红线”方面，公司的净负债率为46.7%，扣除预收款后的资产负债率为67%，现金短债比6.11倍，连续六年满足“三道红线”指标要求。截至2021年底，龙湖集团平均借贷成本为4.14%，保持较低水平。

值得一提的是，公司非控股权益969.28亿元，较2020年同期增长14.9%，占比总权益43.7%。非控股权益应占净利润为79.35亿元，较2020年同期减少10.2%，占比净利润25%。非控股权益提升，但所占净利润却减少，且占比净资产43.7%的非控股股东，仅占有25%净利润。

3月25日，龙湖收于38.9港元/股，上涨0.78%。

南方产业智库点评

去年公司合同销售额、营收净利等稳步增长，“三道红线”连续六年绿档，现金充裕。毛利率净利率有所下滑。土储方面，公司坚定深耕一二线城市，地产航道业务贡献率占比高达九成。此外，非控股权益增长但所占净利润下滑，同时，占比净资产43%的非控股股东，只占有25%的净利润。