这两天，一组海报打破沉寂已久的深圳楼市。
贝壳新房4月1-5日成交150套；
中原地产4月前3日累计成交突破140单；
深圳糯家4月1-4日成交50单。
恒裕深圳湾假期3天成交金额13亿；
联发天境小长假3日劲销2.1亿；
盛璟润府当周劲销2.5亿；
卓越柏奕府4月5日单日破亿；
加福华尔登福邸当周销6000万。
万科启城家园4月劲销37套；
星河天地华邸4月5日成交11套；
中信凯旋君庭单周成交20套；
合正方洲三天劲销43套；
鹏瑞颐璟府清明小长假劲销28套；
联发天境贝壳4月1-5日成交36套；
沙一珑庭小长假劲销21套；
……
这些突如其来的成交“喜报”，一时间颠覆大家对当前楼市的认知。
楼市真的回暖了？
上述7个楼盘海报中披露的成交数据显示，成交集中于4月1日-5日，合计成交总套数达到196套，楼盘平均成交28套。另外，三个中介平台合计成交超过340套（数据或与前者有重复）。
而据深圳市住建局披露，3月深圳一手住宅成交2859套，日均成交不足93套。据南方日报、南方+不完全统计，目前深圳在售住宅新盘约100个。也就是说，在过去的3月，这些在售楼盘平均成交不超过29套，日均成交不到1套。
所以，对比上述两组数据可见，这批发布了海报的楼盘，4月前5日的成交量或好于前期。
那么，这些海报数据有“水份”吗？
“有一点，但是基本差不多是这个数，带了一些前几天卖的房源。”某楼盘工作人员告诉南方日报、南方+。
另一房地产业内告诉表示，实际上，这些开发商的成交数据真实性不好求证。不过，类似贝壳新房、中原地产、深圳糯家这类房地产中介平台发布的数据，基本属实。其表示，今年以来，开发商推出特价房源、首付分期等购房活动，一定程度上带动成交。
对此，美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，目前看房的购房者是比较明显增加了，中介的带看量上来了，成交量也开始增加。“我们公司的二手成交，好像也多了一点”。
何倩茹表示，目前深圳楼市整体趋势，还是朝着回暖的态势发展。但有一个问题就是，前期的成交量太低了，加上疫情的影响，所以即使出现“暴涨”，我认为也是正常的。不过，估计这个“暴涨”也不是那么容易出现。
对于回暖的原因，何倩茹分析认为，一是正常购房需求的释放，二是全国多个城市在出台宽松政策，深圳市场是感受得到的。尤其是深圳的二手房市场，目前的成交量根本不符合市场的实际需求情况。
对于当前一手住宅市场更受欢迎，何倩茹表示，因二手房受成交参考价影响，一手住宅市场会好一点，二手市场还在慢慢恢复。
开发商策略：一面高佣转介，一面“加价”售楼
事实上，早在2月，央视财经就在深圳楼市调查的报道中指出，2022年深圳多个新盘开局不利，销售行情分化显著。随着深圳房地产市场长效机制逐步形成，开发商坐等客户上门“抢房”的日子已经结束。
与此同时，由于受疫情等因素影响，今年深圳住宅新盘的营销推广，比往年更晚一些。直至3月下旬，深圳开发商才陆续发力，启用高佣转介、持续推出特价房源，甚至上码首付分期等。如:
信城缙悦花园推开盘当天认购享28888元家电礼包；
颐安乐城推首付5万购房；
和昌·拾里花都推两成首付；
东海富汇豪庭推指定单位备案价85折；
茂业德弘天下推9折房源；
万科启城家园、满京华云著雅庭、中海明德里、推一口价房源等。
更有为楼盘促销使出浑身解数。位于坪山的龙光玖誉雅筑，为吸引中介带客，推出“全市住宅最高佣6%”，成交可达佣金20-27万/套。值得留意的是，其此前佣金仅为3%，后续为撬动市场提升了一倍佣金。与此同时，龙光玖誉雅筑还传出“1.7成首付”+“首付返现”的购房方案，不过随后这一消息被开发商否认。
当前的深圳楼市，与龙光玖誉雅筑一样的，高佣转介的楼盘比比皆是。据不完全统计，目前深圳40个在售的楼盘启用中介带客，成交佣金从1-6%不等。其中不乏为加大客流，后期大幅提高佣金的楼盘。如独树阳光里，就推出最高佣50万+2万现金奖让中介带客。
当然，策略也有的楼盘出其不意:一面高佣转介，一面则称“加价”售楼。如信城缙悦城、新城燕澜和鸣等已启用中介带客，推购房优惠，但在近期又分别声称“涨价”。
还有卓越柏奕府则声明否认曾推折扣房源、首付垫资等，“一旦发现此类违规行业……将追究其法律责任。"不过，据南方日报、南方+了解，该楼盘正以2.5%的佣金启用中介带客。
另外，近日有中介人员、开发商转发某媒体社评，认为楼盘利好将至，炒作楼市。
数据：楼市低迷，开发商入市意愿低
从成交数据来看，3月深圳一手住宅成交2859套，虽然环比增加45.94%，但同比则大幅减少46.11%。
显然，由于当前深圳楼市低迷，开发商入市意愿低。
刚刚过去的3月，仅有万科启城家园、信城缙悦花园2个商品住宅新盘入市售。而这两者都无一例外的，都启用了促销活动。
值得留意的是，上述2个楼盘是春节以来，首批入市的新盘。而在2月，更是无新增的住宅新盘入市。
一季度数据方面，深圳全市一手住宅2022年一季度新增预售住宅2110套，环比去年同期减少72%；不过，成交方面，一季度全市仅成交8390套，环比去年同期大幅减少51%。
库存方面，截至2022年3月末，深圳一手住宅可售2.5万套，低于去年同期的2.1万套；而去化周期则为6.8周，则多于去年同期的4.7周。
因此，从深圳一手住宅的新增预售房源与去化速度来看，深圳2022年一季度一手住宅供应同比减少了七成，去化时间延长了四成。
解读：当前市场信心弱，一味放宽楼市政策意义不大
据中指院不完全统计，目前全国60余城发布房地产相关政策超百次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售等，其中，3月以来包括郑州、哈尔滨、青岛、福州、衢州、秦皇岛在内的城市对限购限售政策进行了松绑或取消。
受全国楼市政策松动影响下，加上近期深圳频传二手房成交参考价调整的消息。有深圳房地产从业人员表示，最近遇到最多的咨询问题，就是”二手房指导价会不会调整，首付会不会降低，政策会不会松”。这说明购房群体对政策高度敏感。
对于近期的楼市表现，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，楼市政策底到市场底的转换非常艰难，主要原因有三:一是需求很弱，疫情加大了中产收入预期悲观，首付和月供能力都在下降；二是二手房市场比新房还要弱，导致换房需求难以释放；三是供给端的风险释放还在继续，从源头冲击预期。
李宇嘉表示，在房企销售端，考虑现金流还是第一位的。但由于地价和开发、融资成本高，继续降价促销的可能性比较低，加上由于购房预期还比较悲观，政策纾困的效果并不明显，导致房企销售端仍旧低迷。当前，随便着全国货币宽松、利率下降、纾困疫情冲击等政策的出台，客观上会有助于热点城市楼市，只是政策有一定时滞，需要耐心等待。
李宇嘉直言，当前市场最大的问题是，从上到下，从开发商到银行，再到购房者，预期和信心比较弱。当下，关键是提振预期和信心。因此，一味宽松楼市政策的意义不大，政策重点还是面对中低收入群体，提高居民收入，提高预期。
