【林小姐－提问】一年一度的“金九银十”来了，由于楼市还处在企稳回升的努力阶段，一些房企为了冲刺今年销售目标，纷纷出台各种各样的促销政策。作为住房消费者，我们在做好对房子本身价值判断的同时，应该如何提防掉入某些不良销售人员布下的暗坑？
辩证看待各类“跳水盘”，对自己负责
【《主编笔记》总编冯毅成-回答】最近，一些地方的“跳水盘”引起大家关注，其中充满营销套路也不乏风险。譬如，某地一精装交付的科技住宅，就从备案价2.8万元/平方米“跳水”降价到均价1.9万元/平方米。
以该“跳水盘”为例，我认为至少有以下几点是购房者需要考虑清楚的：
一是，是否有借央企之名误导消费者？目前该楼盘无论是通过横幅广告还是通过销售人员口播等形式传播“央企XX加持”，都容易给购房者造成该楼盘资金雄厚、工程质量过硬、楼房后期交付时间与品质有保障等错觉，容易误导消费。
二是，交付时间和交付品质能否保障？价格跳水本身就说明开发商急需现金流。房地产并不是一个暴利行业，最近几年的单盘合理利润能够控制在3%到15%之间已经很不容易。一个楼盘的财务成本就是产品品质的安全线。购房者不应指望一家亏本开发的楼盘能够按照最初的承诺兑现品质。现在大部分楼盘的开发模式是滚动资金开发，即边卖边建，将现在回笼的开发资金用于同一楼盘后期的建设之中。因此，无论是回笼资金速度变慢，还是资金总额下降都可能影响工程的建设进度和品质。能否按时按质交付也是购房者最关心的问题。
因为资金紧张而降价促销，最后导致交付品质下滑的案例比比皆是。
三是价格、口碑会不会让二手房更难？由于新房分批销售，短期价格差距过大，而从销售价格走势来看是断崖式下跌，将严重影响该小区甚至周边二手房的估值。一旦产品本身存在的某些隐患出现，那么业主与开发商，业主与物业公司的关系必然紧张，小区将长期处于维权与抱怨之中，将对二手房的估值与信心产生二次伤害。几年以后，这套二手房能以什么价格挂牌，同小区同户型的二手房（当初买入的新房价格）是不是比你的更低，在降价销售中你是否卖得掉？这些问题都需要谨慎对待。那些指望通过“捡漏”在短期内巨额获利的购房者需要保持理智、冷静与谨慎，切莫想当然地给房价做加减法。
除此以外，该楼盘恒温系统能否保质运营？每户是否预留了设备空间？建筑设计是否符合现代美感？这些问题都值得我们深思。
总之，面对诸多“跳水盘”，市场的难与痛并不是开发商单方面造成，开发商的日子也非常难过。不降价卖不动，降了价又会出现一堆问题，整个市场严重内卷。但即便如此，我们还是要明辨“恶意降价”与“降价”是两码事。房地产是资金密集型行业，是精算行业，一个楼盘的成本与利润价格可以精确到每一套房子。常言道只有错买的，没有错卖的，购房者不应该抱着捡漏的心态去买房。新常态下，房产不再是高频买卖的商品，买错一套房，不仅将在中长期“冻结”你的大量现金，而且还可能要面对居住上的不适。今天你为“跳水”买的单，大概率是为今后维权埋下的种子。辩证看待降价，是对市场的敬畏，更是对自己的负责。
五大买房“避坑”指南
【中消协-回答】买房，是老百姓最重要的消费需求之一，通常也是单笔支出最大的消费。但普通消费者缺乏相关知识，而房产交易中又关联金融等多个行业，使得商品房交易问题复杂化。此前，中消协对外发布过全国消协组织受理投诉情况分析，为消费者梳理出五大买房“避坑”指南。
一是质量:房屋渗水空鼓，保修期内开发商应保修并赔偿
在房屋质量方面，消费者投诉的主要问题有:房屋质量差、墙体及天花板开裂、地基下沉、屋面漏水渗水、管道渗漏不通等；精装修房暗藏玄机，如用材不实，高端宣传、低标配置，工艺粗糙、质量不过关等；隐蔽工程偷工减料，使用次品材料等；水电管线布设不规范，使用不合格、劣质材料等；房屋有质量问题不及时维修或维修质量差。
消协提出，当房屋出现主体结构质量不合格和严重质量问题，影响消费者居住时，消费者可以要求解除合同并主张开发商赔偿损失。当房屋出现渗水、空鼓等非严重质量问题时，保修期内开发商应承担保修义务并对造成的其他损失承担赔偿责任。
二是价格:警惕排号费等“价外加价”变相抬高售房价
在房屋价格方面，消费者投诉的主要问题有:买房被要求购买装修包、升级包等费用，变相提高房价，一些摇号热销楼盘的置业顾问隐晦地告诉购房者，不买“装修升级包”就无法签订购房合同；随意收取房价外费用，如团购费、排号费、改造费、开户费等；混淆定金、订金、意向金等。有的开发商销售时收取诚意金，选房时未经消费者同意将诚意金转为定金并开具专用收据。发生纠纷时以定金不退为由拒绝退款。
消协提出，商品房买卖中，开发商经常以认筹金、诚意金、排号费等各种名义提前收取消费者费用，然后通过合同将其转化为定金，限制消费者解除合同的权利，使消费者权益遭受损害。消费者要注意查看相关票据和合同内容，防止交费名目发生变化。
三是宣传:售楼广告不得隐瞒夸大，含“升值”承诺
在售楼宣传方面，消费者投诉主要问题有:隐瞒房屋性质，违规诱导消费者交易，比如隐瞒限售房情况（限售期内不能过户）、公寓房的产权年限（大多为40年）等，损害消费者权益；通过图片文字、现场展示、口头承诺等形式做虚假宣传、虚假承诺；以协助办理贷款为名诱导不具备条件的消费者购房；隐瞒重要不利因素，未充分履行告知义务，比如周边设施情况等；夸大宣传房屋的有利条件，诱导交易，比如学区房、交通条件等。
消协提出，房地产广告内容不得含有升值或者投资回报的承诺、不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置、不得违反国家有关价格管理的规定、对规划或者建设中的市政条件作误导宣传。对于房屋交易，消费者应当结合自身信贷条件合理安排，不符合信贷条件的，切勿轻信开发商或中介协助成功办理贷款的承诺。
四是合同:开发商“花式违约”应严厉制裁
在合同履行方面，消费者投诉主要问题有:交付的房屋与样板房、楼书宣传等不一致，如房屋层高变低、多出横梁等；房屋面积缩水，与合同约定面积不符；开发商延迟交房，拒不承担违约责任；交房后，不能及时协助业主办理过户；绿化带、健身区等未随房交付或改为其他用途，如游泳池变停车位等；利用补充协议、特别约定等方式推行不公平格式条款。
消协提出，相对于消费者而言，开发商属于强势一方。一些开发商利用定金等方式先行固定消费者，再通过补充协议等“绕开”示范合同强迫消费者接受其单方拟定的不公平格式条款，排除、限制消费者权利，加重消费者责任，减轻、免除经营者责任，消费者要么接受不公平条款，要么损失定金，陷于两难境地，对此应予严厉制裁。
五是中介:房屋中介未尽义务致消费者损失应赔偿
在房屋中介方面，消费者投诉的主要问题有:一些房屋中介弄虚作假，比如发布虚假房源信息、房源价格不透明、隐瞒房屋的真实情况等；有的存在乱收费现象，比如未告知或未经消费者同意收取代办费、银行贷款手续费等；有些房屋中介违规操作，比如泄露买卖双方个人信息、承诺办理银行贷款、代替银行为买方做资金监管、将购房款据为己有或者挪作它用等；有的中介公司及工作人员混淆网签备案、网签居间、抵押等概念，误导购房人，使其支付首付与中介费后无法实现网签过户；有些利用格式条款侵害消费者合法权益或未按照合同内容履约等。
消协提出，在签订房地产经纪服务合同前，房地产经纪机构及经纪人应当如实向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同的相关内容，并就各方权利义务进行如实告知。房地产经纪机构及经纪人未履行应尽义务，造成消费者损失的应当承担赔偿责任。
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