“金九”新房楼市的优异成绩，让人们不禁开始期待“银十”的表现。经南都·湾财社记者不完全统计，10月深圳预计将有14个项目入市，其中天健悦湾府是前海桂湾片区今年唯一的项目，受到业内关注。记者了解到，该项目预计于10月底预售入市。

资料显示，天健悦湾府所在的前海桂湾片区定位是深港国际金融城，重点发展的是金融服务业和商务服务业，区位优势明显。去年1月，天健集团位于桂湾的首个项目悦桂府推出427套住宅，开盘日光，参考均价约为10.3万元/㎡。而即将推出的天健悦湾府，所处T201-0157号地块为天健集团于2021年拍下的限价地，毛坯限价9.2万元/㎡，比悦桂府均价还低1万元/㎡左右，这也是目前前海片区的最低限价。

因为该项目的低限价、优区位，坊间有声音表示“买到即赚到”。但记者通过社交平台了解到，在种种优势加持之下，不少置业者仍犹豫不决。有人指出，该项目距离地铁站较远，同时还可能伴随主干道噪音。那么天健悦湾府是否值得入手？南都·湾财社记者近日实地探访了天健悦湾府。

记者实探

已建至13层，区域配套尚未成熟

从地图上看，天健悦湾府位于前海桂湾片区北部，紧邻宝安，与宝安中心区相隔仅一条“双界河”。离项目最近的地铁站为“前海湾站”，该站为枢纽站，可搭乘1、5、11号线通往南山腹地、宝安和福田。

从地铁站到售楼中心依次经过桂湾二路、梦湾大道和创新9街，鲜少看到有路人经过。

到创新9街，各色大型卡车渐渐多了起来，让本就不够宽敞的街道显得更狭窄。

与先前的冷清不同，项目施工现场十分热闹，透过蓝色的防护网依稀可见工人们穿梭其中。门口的工作人员告诉记者，目前悦湾府搭建最快的楼栋已建至13层。

户型方面，据现场销售介绍，悦湾府即将推出的是113㎡三房两厅两卫（两种户型）和164㎡四房两厅三卫共3种户型，使用率官方宣称超75%。值得注意的是，在当前不少楼盘主打80㎡不到得三房超高性价比的大趋势下，天健悦湾府的113㎡仍做三房显得有些“阔绰”。销售人员表示，该项目对标的是对生活品质要求更高的人群。从样板间体验来说，悦湾府的设计方正、中规中矩，但不得不说，113㎡三房确实较同面积的四房产品来说空间感更佳。

另据记者观察，目前悦湾府周边配套完善程度不够，整个区域仍处于建设阶段。项目东南边有深圳超大规模保障房项目“龙海家园”，当下周边所有生活设施都要靠龙海家园自带商业，不过悦湾府未来也将自带8000㎡社区商业，业主的基本需求还是能够得到满足。

教育方面，现有的距离天健悦湾府最近的学校“前海港湾小学”镶嵌在龙海家园综合体中，而北大附中南山分校则需要向东穿过月亮湾大道，据悉项目南侧还有一个九年一贯制学校在建，西侧未来也将引进一所学校；医疗方面，最近的医院是一河之隔的宝安区南方医科大学深圳医院；休闲娱乐则可以前往前海湾边的前海演艺公园，以及项目北边的双界河公园。

核心问题

离地铁站1公里，步行需耗时约15分钟

关于饱受争议的地铁站距离问题，地图显示，从前海湾站B1地铁口到悦湾府的距离为1公里。记者亲身体验后得出，上述距离依照步行速率快慢，耗时介乎10分钟至12分钟之间。由于天健悦湾府相较售楼中心大门更靠内，实际的最终耗费时间预计会增加2-3分钟。

至于噪音，经调查，天健悦湾府并没有像网上所述紧挨梦海大道、宝安大道等城市主干道，且距离南坪快速也有一定距离。站在销售中心附近，听不见主干道的车流声。由于样板间为临时样板间，暂不知晓未来对居住的影响。

不过悦湾府周边还有其他项目施工，与车流声相比，施工产生的噪音会更加明显，此类问题待周边项目竣工后或能得到解决。记者了解到，距离项目最近的中国国有资本风投大厦、前海中冶科技大厦项目预计分别于2022年10月和2024年竣工，而项目西侧的深业云海湾预计明年上半年入市，竣工时间暂不知晓。

总体来看，天健悦湾府位于前海合作区金融城定位的桂湾片区，区位价值明显；毛坯限价9.2万元/㎡在整个区域内都具有较强竞争力；网传的地铁站距离问题实际体验后并没有特别严重，预计耗时15分钟左右；噪音问题短期内必然存在，不过待周边项目陆续竣工后或将逐步得到缓解。目前，悦湾府所在区域仍在建设当中，区位红利需等片区建设完善后才会有所显现。与多数主打自带配套的项目不同，悦湾府更依赖周边规划，而现阶段不论是区位还是配套都未成型，因此完全兑现还需时日。