“取消物业”声音不绝于耳，但真正取消物业后，这个行业几百亿平米的不动产最后会变成什么样？

这是万物云董事长朱保全在《住宅物业服务倡议书》（下称《倡议书》）签署活动现场发出的疑问。11月22日，为提振行业形象，推动行业高质量发展，长城物业、绿城服务、万科物业、中海物业四大品牌物企在深圳联合签署《倡议书》，聚焦专业服务、城市文明、业主共识等行业本质问题，呼吁住宅物业回归服务、民生本源。

“之所以选择这几家公司是因为大家观点很一致，四家物业公司也是物业上市潮之前的主流玩家，尽管目前有三家上市，但实际并没有真正受到资本的冲击和影响，一直坚持当年的初心。”此前的深圳物博会上，朱保全特别提到，在忙完万物云上市之后，他特意带队走访了包括中海物业、长城物业和绿城物业在内的几大品牌物企，就行业形象、社区增值服务、酬金制、公共资源收益、毛利率等一系列行业话题展开了深入交流与探讨。

一个月后，四家品牌物企便联合推出旨在推动行业进步的倡议。而在签署仪式上，四家头部品牌高层也共同探讨了物业行业的价值和本质。

谈规模：物业服务是增量市场

“房地产市场规模现在大概是10万亿，而两三年前则是18万亿左右的销售量，交工量减速是现实存在的。”中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥在面对“行业下行销售疲软如何保持物业增速”的问题时坦言，尽管地产行业在下行，但物业正在逐步地摆脱对兄弟公司的依赖，兄弟公司支持比例在降低，例如中海物业外拓量从18年的1500万逐步提升到去年的5600万，今年预计还会大幅度提升。

对于规模增长，他进一步提到，一方面是受物业市场鼓励和支持的政策影响，以往不对外开放的例如大型矿厂、学校、医院等城市服务领域正在打开，这些巨大的存量物业对行业来讲是一个增量；另一方面是物业行业的垄断竞争或者寡头垄断的市场还没有形成，目前头部企业还有机会，虽然说住宅房地产现在受了一些影响，但是整体而言这个市场在变大。

“我们从来没说物业行业市场在走下坡路，物业行业市场是在增长的，原本没有引入第三方服务公司的很多行业，现在正在打开大门引入第三方服务公司。所以，这种趋势对于这个行业来说是一个增量市场。”朱保全在采访时同样提到，开发商增量的时代已经过去了，现在是新的打开服务之门的道路。

诚如大佬们所言，物管行业的规模正在扩大。据克而瑞物管数据统计显示，2021年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到342亿平。

而综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，克而瑞物管预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

谈盈利：毛利“太高不太合适”

规模增长的另一面，是物管企业正在经历毛利率下行。同样来自克而瑞的数据显示，2022年上半年上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%，在细分业务中，社区增值服务毛利率较高，均值达42.4%。南都·湾财社记者注意到，上述四家公司整体毛利率均在20%以下，低于行业平均水平。

物管企业较低的盈利能力始终是市场关注的问题。一个月前，朱保全在针对行业毛利率普遍不高的问题时提出，“不要让高毛利害了行业。”一个月后，面对同样的问题，朱保全又向记者回答了他对毛利的理解，“企业毛利率和行业毛利率是不同的概念，一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费过程中公司收取的服务报酬，而物业管理费是用以对不动产的养护，物业管理费的收取主要看业主的意愿，如果业主愿意多给20%的酬金，那么公司便赚20%的毛利。”

“太高不太合适。”杨鸥在针对物企毛利率普遍不高的问题时解释道，物业行业首先是一个服务行业，二是劳动力密集型，三是没有太高的门槛，四是不存在着垄断的资源，例如特许经营，这些特点决定物企只能做基础的物业服务，太高的毛利率是不太合适的。

而对未来物企增长价值，朱保全则认为存量市场是“长坡薄雪”，物业行业则是一个滚雪球行业。凡是滚雪球行业至少是15倍的市盈率，又能形成连锁店，项目可以全国复制，好口碑带来好现金流，持续连锁式增长，价值可期。

“物业行业本身没有花里胡哨的故事。一旦讲了故事，有可能就顾此失彼，而失去行业本身该做的东西。”朱保全说。

谈形象：正本清源消除行业误解

“为什么要提出这样的倡议书，市场上第三方存在很多不理解和误解，行业里面的从业人员和核心企业要发出正确的声音来，让同行们以及社会大众能够正确理解物业服务这个行业它的自身定位和本源。”绿城服务董事会主席杨掌法说。

在物业负面舆论频繁出现的今天，朱保全直言物业行业是整个城市文明建设过程之中的一个推进者，这一点价值不但没有被发现，反而被冠以恶名，无论是优秀物业企业还是行业协会，都应该往前进一步地去推动。

“物业行业是被社会严重瞧不起的行业，行业地位非常有问题”。长城物业集团股份有限公司董事长陈耀忠直接指出行业痛点，目前行业是非常不成熟的市场，它的不成熟主要是市场主体不成熟，造成根本性问题的原因是甲方市场主体没有归位，因为如果市场不成熟的话，市场的归位、优胜劣汰、等价交换也不可能发挥作用。政府、社会要去推动，此次倡议是很好的举措。站在长城公司相对市场化的主体里面，他支持这样的做法。

据了解，《倡议书》围绕专业服务、城市文明、业主共识等行业本质问题展开。其中提到“五点共识”：一是专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展；二是代表公共利益的《管理规约》，是物业管理“管”的基础；三是业主个体、业主委员会、业主大会，应以公共利益为核心各尽其责；四是阳光透明是物业企业与业主间信任的基础；五是物业企业应以专业维护不动产历久弥新、以专业坚守社会公序良俗。