卖房要不要签独家委托？签了还能通过别的中介卖房吗？
“满五唯一免个税”，唯一究竟是省内还是市内的房子？
针对付款的违约约定，究竟该写在三方合同还是居间合同？
今时今日，广州市二手房交易已占房地产交易的半边天。每一项交易背后，可能都有不同情形的雷区，稍有不慎就有可能踩中。究竟如何避免在二手房交易中踩雷？
根据广州市房地产中介协会提供的案例，南都记者整理了5个较常见个案，供市民在交易中参考借鉴。
房地产交易中的雷区，你知道多少？南都·湾财社记者 邱永芬 摄
案例一
签下独家委托却通过别的中介成交
仲裁判其赔付违约金
业主董先生欲出售其海珠区的物业缓解生意上的资金压力。为尽快出售房屋，委托周边多家中介公司进行放盘。在之后的一个月内，部分中介公司都带来购房客户，但在众多客户中只有A中介公司带来的徐先生对董先生房屋进行还价，因所还价格未能达到董先生的出售底价，故双方协商不成。
董先生找到B中介公司经纪人小罗了解情况，小罗与董先生分析当时的市场形势，建议董先生可以通过下调房价的方式吸引买家。小罗还向董先生介绍公司独家委托放盘的业务，表示其公司门店较多，如果董先生愿意与公司签订《独家委托协议》，公司会把董先生的房屋作为主推房源在公司所有门店发布，并动员所有的经纪人推广该房屋，且在其公司内放独家委托只需支付1%中介服务费等等。
董先生考虑小罗的建议，与B公司签订2个月的《独家委托协议》，协议中约定：1、房屋售价下调30万；2、公司在代理期间提供不少于6次的看房机会或面谈机会；3、如促成交易，董先生同意支付成交价的1%作为中介服务费；4、在委托期限内，董先生不得自行或委托其他中介公司等第三方出售该物业，如违反该约定条款，委托人支付标准为前述出售价格的1%作为违约金。
签订《独家委托协议》之后的一个月，B中介公司也带了多个客户看房，但均未达成意向。一周后，之前通过A中介公司看房的买家徐先生，了解到董先生降价30万出售房屋，于是通过A中介公司联系董先生，愿意以一次性付款的方式购买董先生的房屋。此时，董先生认为买家徐先生一次性付款的支付方式，能迅速解决自己的资金需求，故同意成交。于是徐先生和董先生在A中介公司的协助下，完成交易顺利过户，并向A中介公司支付了相应的中介服务费。此后，B中介公司多次推荐客户给董先生，都被董先生以各种理由推脱拒绝。
一个月后，B中介公司经纪人在带客户看房时，发现徐先生正在对房屋进行装修，这才知道董先生已通过A中介公司将房屋出售给徐先生，故B中介公司根据《独家委托协议》约定要求董先生支付违约金。业主董先生认为自己接受了B中介公司的降价建议，在过去一个月仍未能出售房屋，且买家徐先生是自己曾放盘的A中介公司介绍的，且买家徐先生未曾通过B中介公司看房，是B中介公司未能满足自己的需求所致，故不同意B公司支付违约金的主张。由于双方意见分歧较大，在无法协商一致的情况下B中介公司向广州仲裁委员会提起仲裁。
案例分析
广州仲裁委认为，《独家委托协议》是双方在协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《民法典》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《独家委托协议》的约定，董先生应向B中介公司支付违约金。
《独家委托协议》作为中介合同的一种，是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。签订《独家委托协议》的中介公司，在独家代理期间内将房源作为公司重点推荐房源，在自有门店及线上平台发布，经纪人也在接待客户的过程中积极推荐。在实际交易过程中，卖方作为独家委托协议的委托方，需要注意代理期限与出售价格是否与协商时一致。因为协议一旦签订，双方当事人均应当依约履行。
案例二
唯一物业免个税
唯一是省内还是市内？
2022年7月，买方罗某通过某中介公司介绍，看中业主叶某的房屋。签约当天，业主叶某要求出售价格为实收价格，税费由买方承担。业主叶某表示是唯一物业。经纪人刘某向买卖双方介绍“交易房屋已满五年，且是卖方唯一物业，交易仅需支付契税”。买方罗某在确定只需支付契税后，同意合同约定由买方付税，买卖双方签订《房屋买卖合同》。
一个月后，买方罗某取得银行贷款通知书，经纪人刘某为双方预约到不动产登记中心办理房屋过户手续，并陪同交易双方到不动产登记窗口办理手续。当税务部门工作人员询问卖方叶某，家庭成员里面有没有在广东省内购有物业。叶某表示没有。税务部门工作人员在核税时，发现叶某配偶在省内其他城市有套房产，故向叶某表示交易房屋非省内唯一物业，需支付个人所得税。
叶某感到意外，立即打电话向其太太了解情况，叶太太表示自己在三年前经亲戚介绍，确实在老家买了一套物业。买方罗某不同意支付突然产生的出售方个人所得税，其表示签约当天三方确认，卖方承诺是唯一物业，而且经纪人也说了只需要支付契税，自己才同意合同约定由买方付税的，个税的产生是卖方隐瞒信息造成的应该由卖方承担责任。而卖方认为合同已约定由买方付税，就应由买方承担房屋交易产生的所有税费。双方各执一词，当天最终无法完成过户手续。
最后，经中介公司多次沟通，买卖双方同意共同承担个人所得税的费用，最终房屋顺利过户。
案例分析
由于“满五唯一”的房子在交易过程中不涉及出售方需缴纳的增值税、个人所得税等，只需要支付买方契税即可，故“满五唯一”的房子在二手房交易市场备受购房者青睐。但部分消费者对于税费政策要求的“唯一”的认定范围，并不清晰，容易造成误解。
根据个人所得税现行政策规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这里提到的“唯一”，首先需要明确它指的是“在同一省、自治区、直辖市范围内”的唯一住房。其次，是家庭成员（包括配偶及未成年子女）里的唯一住房。案例中，卖方叶某在交易前未提前了解配偶的房产情况，导致中介方及买方误以为房屋交易税费不存在个税，从而引起纠纷。
协会提醒消费者，二手房交易税费核算，不仅仅依据交易物业的成交价格、房屋面积，还会受物业的权属来源、交易当事人的家庭套数等因素影响。建议消费者在买卖房屋前，选择专业、可靠的房地产中介机构提供中介服务，或到税务窗口咨询最新的税费政策。签订合同时，除了明确约定付税方及付税方式（特别是业主实收，买方付税的方式），更应列明本次房屋交易产生的税费种类及税率，以及若因一方故意隐瞒（或未全面告知房屋交易信息），以及遇到税费政策调整产生的新的税费，应如何处理的补救措施。
案例三
垫资方拒赎契致交易纠纷
卖方拒认违约成被告
钟先生通过A中介公司介绍购买杨先生位于越秀区的一套学位房，双方约定成交价为380万。
经双方协商，钟先生与杨先生签订房屋买卖合同，并约定房款支付方式。因钟先生急于为小孩办理入学手续，而房屋当时处于抵押状态，故双方在合同约定，自签约之日起10日内杨先生需与第三方机构办理赎楼手续，或自行还清抵押贷款。最终注销抵押登记完成时间不得晚于同年4月20日。
合同签订后，钟先生向杨先生支付定金，不久完成办理网签手续。在银行出具同贷书后，钟先生也向银行资金存管账户转账132万元。
一个月后，经过杨先生与原贷款银行初步沟通，约定提前还款扣款时间为4月15日。其后，杨先生将情况告知垫资公司，请其在4月14日将垫资的款项汇入扣款账号。4月13日，垫资公司在做汇款前的最后一次审核工作时，发现杨先生除银行贷款外，还有20万元私人借贷未曾还清。垫资公司认为杨先生未如实告知其债务情况，垫资存在风险，故不再愿意为杨先生办理垫资赎契。由于垫资公司的临时退出，杨先生在短期内无法筹集提前赎契的资金，导致一直未能按合同约定办理注销抵押登记。
房屋过户手续因为杨先生不能垫资赎契而一再耽搁，导致钟先生小孩无法入读该房屋的对口小学，还需要另行解决孩子入学问题而产生额外的费用支出。
为此，钟先生认为杨先生的行为已构成违约，故要求单方面解除合同，要求杨先生双倍返还定金。杨先生则认为违约方是垫资公司，其在签订房屋买卖合同后支付了相应的中介费，也确认了垫资公司的垫资费用，并在中介公司协助下协同钟先生办理了首付款的资金监管流程。现因垫资公司临时反悔，担心垫资契约风险，不肯再继续办理垫资业务，导致延误了办理过户的时间，并非杨先生主观意识导致，其一直在积极地协调第三方垫资公司及配合办理过户事项，不存在过错。
在双方协商无果的情况下，钟先生向法院提起诉讼。
案例分析
一审法院认为，钟先生与杨先生签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法成立并生效。杨先生至今不按合同约定为案涉房屋办理提前还贷涂销抵押的手续，构成根本违约，钟先生有权行使合同解除权。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，杨先生收取钟先生的20万元定金属于房款的一部分，在合同解除后应予以退回；同时因违约杨先生须向钟先生支付违约金20万元。
协会提醒消费者，案例中的合同相对人为买卖双方，除了不可抗力的原因导致违约外，出现其他情况是需要承担相应的违约责任的，买卖双方在订立合同时，应充分考虑受第三方影响的各种情况，避免出现违约情形。
案例四
业主改建占楼道
买家购后担忧被拆除
2022年，刘先生夫妇想购置一套三房物业。刘先生通过A中介公司，坐电梯到李先生出售的房屋实地看房。经纪人小陈拿出房屋平面图向刘先生介绍，房子原是两房一厅，前段时间业主翻新把两房隔成小三房。刘先生看后觉得房子格局比较符合自己需求。
同期，刘太太找到曾为自己买下现住房屋的B中介公司的小张咨询，小张向刘太太推荐的也是李先生的房屋，并通过视频展示了房屋内部的情况。小张告诉刘太太，李先生的房子现在也有其他中介公司的客户在看，很抢手，如果刘太太有意向买，最好当天抢先下定金。
刘太太电话联系刘先生告知B中介公司推荐房子的情况，确定两家中介公司推荐的是同一套房子。刘先生表示他已经实地看房，觉得合适，让刘太太通知B中介公司的经纪人小张约李先生出来面谈。
签订《存量房买卖合同》时，卖方李先生表示该出售房屋的房产证原件放在抵押银行，提供不了原件，仅有不动产权证信息页的复印件。于是刘太太通过李先生提供的《广州市不动产登记查册表》核对房产基本信息，双方完成签约。
一个月后，刘太太与李先生完成房屋过户手续。收楼当天，刘先生与刘太太走楼梯上楼，发现原业主把门口外移到公共楼道，并围了一部分的公共面积自用，扩大了厨房、厕所位置。刘先生担心该部分面积将来需拆除，会影响房屋的内部格局，要求李先生作出书面承诺，若日后城管等执法部门要求拆除，李先生需向刘太太作出5万元的经济赔偿。
为此，李先生不同意，并表示房屋以现状出售，合同约定的房屋出售面积按查册表登记的合法面积登记，其在交易过程中并未存在隐瞒欺诈行为。刘太太认为B中介公司经纪人小张未尽告知义务，遂要求B中介公司承担责任。经纪人小张觉得很委屈，表示当时提供视频后签合同前，还询问刘太太是否需要再去现场看房屋，刘太太表示刘先生已经看过了。
案例分析
由于出售方签约前未告知房屋改建占用走廊位置，购房人担心违建部分需拆除恢复原状，从而引起交易纠纷。李先生的房屋占用的地方是楼层的公共走廊，属于公共地方。公共地方是属于公众或者全体业主所有的，公共地方是不容许个人侵占的，所以侵占公共地方是违法的。根据《民法典》第二百八十六条，业主大会或者业主委员会，对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
协会提醒消费者：二手房存在改建、违建的情况，较为常见，特别是刚经过全屋装修或改建后居住有一段年限的，中介或购房人均难以通过肉眼判断房屋是否存在改建和违建的情况。故建议中介公司在接受出售方委托放盘时，主动询问出售方房屋的使用情况，并制定《房屋状况说明书》，在向购房人介绍出售房屋如实告知房屋状况。购房人在看房时可向物业公司或同层邻居询问出售房屋的使用情况。在签约前，主动询问出售方房屋是否存在改建的情况，并要求其具体说明改建的地方。签约时，衡量交易房屋可能存在的交易风险，减少交易纠纷，避免经济损失。
案例五
付款的违约约定
该写在三方合同还是居间合同？
张先生于2020年11月底看中何女士位于越秀区的某物业，在某中介公司协商下，于12月18日签订房屋买卖合同。双方约定房屋交易价格为600万元。同日，中介公司与何女士签订《居间及交易服务合同》约定居间服务内容及完成中介服务后，何女士支付中介服务费6万元。
何女士因对购房款收取的时间有一定要求，故要求需在合同中明确收款时间。于是中介公司应何女士要求，在其与张先生的《居间及交易服务合同》中约定“一、本合同需2021年3月底前完结，若双方任一方原因导致拖延，需赔付对方违约金房价的20%作为补偿。二、2021年2月底前，卖方首付款需收齐280万元，否则买方需赔付卖方1%房款作为补偿。”等条款。
后因受银行放款速度影响，何女士在6月才完全收齐所有的房款。何女士认为该情况下，自己的合法权益已受到侵害，故向张先生提出其延期付款需另行赔偿自身损失。张先生则认为房屋买卖合同中没有约定延迟付款需承担违约责任，故拒绝承担。在双方协商无果的情况下，何女士亦无任何依据向张先生主张权利，故何女士要求中介公司赔偿自己的损失。而中介公司认为不存在任何过错，其已将何女士的要求写进与张先生的《居间及交易服务合同》之中，已履行居间义务。在三方协商无果的情况下，何女士将中介公司告上法庭。
案件分析
经过二审法院审理查明认为，何女士与中介公司签订的《居间及交易服务合同》约定，中介公司作为居间人，提供的居间服务包括“协助买卖双方协商不动产买卖合同的相关条款内容”，现中介公司在本案二审期间确认，中介公司与买方张先生签订的《居间及交易服务合同》第七条其他约定的条款实为买卖双方协商一致确定的合同条款，该条款内容亦是针对房屋买卖合同的权利义务所作的约定，但中介公司在提供买卖合同和居间合同版本时，未将该条款订入买卖合同之中，反而订入中介公司与买方的居间合同之中，使得何女士不能依据该条款主张权利。中介公司在该履约过程中显然存在过错，其应向何女士赔偿相应的损失。
协会提醒消费者，二手房交易过程中，订立买卖合同一事尤为重要，买卖双方必须谨慎处理。在本案中有两重合同关系，一是房屋买卖合同关系，买卖双方是该合同的主体，买卖双方的权利义务应当在该合同中予以明确；二是中介服务合同关系，中介机构及委托人是该合同的主体，中介机构及委托人的权利义务应当在该合同中予以明确。而作为专业的中介机构，也是应该协助买卖双方将沟通结果转化为书面文字条款，在房屋买卖合同上呈现，以达到维护买卖双方合法权益的目的。
广州市房地产中介协会
咨询案件主要集中在5个方面
2022年，广州市房地产中介协会立案处理的消费者投诉中介的案件有15宗，与2021年基本持平，但协会接待和处理消费者有关存量房转让、住房租赁的咨询案件数量仍达352宗，其中现场咨询共125宗，电话咨询227宗。从中介协会受理的相关咨询案件看，主要集中在几个方面：
1、咨询交易过程中出现纠纷后应当如何妥善处理，其中签约后卖方反价、一方当事人因合同约定不明而不配合履约、购买一手房中介未按约定返佣等情况较为突出，约占35%；
2、咨询存量房网签、住房租赁合同网上备案办理流程、规定及注意事项等，约占22.1%；
3、咨询存量房交易的相关政策法规及注意事项等，如广州现时的限购限贷政策，如何核查自身购房资格，如何确定首付款比例，如何办理房屋继承析产赠与等，约占19.1%；
4、咨询如何查询房地产中介机构的备案情况、从业人员的实名登记情况以及中介信用状况等，约占15.5%；
5、咨询中介服务费收费问题，包括收费标准、收费项目、收费依据，以及如何支付中介服务费（如：是否可分段支付中介费）等，约占8.3%。
另据了解，自2021年起，广州市住建局将有关房地产中介管理职能下放至各区住建局，消费者更优先选择各区住建局受理交易纠纷。
