3月29日，万科召开年报业绩会，受到广泛关注。对于近期市场高度关切的问题，万科坦诚回应，将全力行动，有充分信心战胜阶段性挑战。董事会主席郁亮于会上表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。通过这些工作，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以确保公司安全。他也相信公司过去多年在开发经营服务所建立的能力，有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。

业内人士分析，从业绩会管理的表态和年报情况来看，市场大可不必再过度担心万科的安全。首先，万科的基本面仍是安全的，尽管部分数据短期呈现压力，但仍实现了正向现金流，融资结构和成本也在进一步优化；其次，万科坚决不躺平的意愿很强烈，自身也正在全力以赴，从全力销售到积极推动大宗资产交易，再到REITs和经营贷置换，再到承诺两年降杠杆1000亿，可以看到万科在全方位采取行动。

有信心和能力应对挑战，未来两年将削减付息债务1000亿

今年1-2月，全国房地产销售出现大幅下滑，百强房企销售同比腰斩，叠加境外评级机构接连看空，市场担忧情绪显著升级，就连业内以稳健知名的万科也在市场恐慌的放大作用下，面临阶段性挑战。外界普遍关注，万科是否能战胜当前阶段性的挑战？是否能继续穿越周期，进入房地产新发展模式？从现金流安全、业务基本面、未来增长点来看，答案是肯定的。

现金流安全是第一要务。事实上，从年报财报数据来看，万科在这一轮前所未有的多重挑战下，依然是比较安全的。销售承压之下，万科已连续15年经营性现金流为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年的76%的高点连续5年下降。

关于近期外界普遍关注的金融机构对万科的支持力度问题，万科总裁祝九胜于业绩会上表示，金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。2023年，万科新获融资约900亿，融资总量基本稳定，为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。

祝九胜也坦承，目前挑战主要来自三方面，一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降；二是融资模式改变，由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间，目前金融机构非常支持，会给1到3年的适应期。三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差，公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。近期公司有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势，相信未来经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。祝九胜用“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山”，表达了对各方大力支持的感谢和跨过阶段性挑战的信心。

对于后续的偿债安排，万科也给市场吃下“定心丸”。祝九胜表示，今年公司年末在手资金998亿，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿左右，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

除了严守财务安全，为了提高安全垫，万科也将采取全力以赴的行动。除销售端继续坚持跑赢大势目标外，还将继续通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫。通过这些行动，坚定降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上。

自助者天助，万科并不是在孤军奋战，除了自身全力以赴，也获得了国资大股东的大力支持。2023年11月，在万科遭遇做空危机时，深圳市国资委的积极表态，对稳定市场信心起到关键作用。之后深圳市国资委协调多家国企与万科对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地。2024年3月，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元；2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

构建面向房地产新发展模式的核心竞争力，立足可持续健康发展

仅靠御寒，不足以过冬。仅仅是保障现金流安全活下去，也并不足以穿越周期。伴随房地产新发展模式到来，对房地产行业的能力提出了全新的要求。好产品、好服务，已成为房地产新发展模式的核心竞争力。

万科作为最早意识到行业转型的企业之一，已逐渐建立起面向房地产新发展模式的核心能力。在传统住宅产品上，万科不断提升产品品质和交付服务，高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%，年内多个项目荣获鲁班奖、詹天佑奖等中国建筑行业大奖，并在交付阶段推进“交付即办证”，年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。同时，租购并举大趋势下，万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一，并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利，共运营管理租赁住房23万间，累计开业18万间，布局全国31个城市，服务客户超过80万人，客户满意度95%，全年出租率达96%，超过60%客户选择续租。此外，万科的居住服务也持续保持业内领先。年报显示，万科物业2023年荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”、“中国物业服务质量领先企业”等多项行业荣誉，并成为第三方机构发布的物业行业首份《物业管家发展白皮书》中的主要正面样本。

更重要的是，在巩固开发业务韧性的同时，万科还有新的价值点可以期待。伴随公募REITs试点持续深入，将有效解决经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。而万科则有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。REITs突破将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，保障经营性业务的可持续发展。

对于房地产市场的长期发展，万科保持了其一贯的信心。郁亮于业绩会上表示，万科始终认为住房需求需要动态去看，未来空间依然广阔，目前存在超跌。一方面，住房需求无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，目前正在恢复，新增住房需求依然存在。综合来看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平米，显然是超跌了，随着政策力度不断加大和效果的逐步体现，相信市场会逐渐恢复。此外，“三大工程”将促进经济回升向好，也为房地产企业提供更多发展空间，万科将会积极参与。郁亮还提到，今年两会期间住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，郁亮表示备受鼓舞，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。

危机是一面镜子，折射出企业最真实的一面。衡量一个企业，不是看其登到顶峰的高度，而是看其在低谷时的表现。每次遇到大环境的低谷，无论是90年代的宏观经济调控，抑或是2008年的全球金融危机，都能不怨天尤人、从自身找问题、快速行动改变局面，这或许就是万科能在历史上穿越多轮周期的原因，未来万科会交出什么答卷？相信以其能力、韧性，以及它作为标杆房企所承载的各方期待和支持，有理由相信它能穿越这次前所未有的周期，进入房地产行业新发展阶段。