“被高首付卡住的购房者终于等到楼市新政的春风。” 广州购房新政落地引发市场热议。记者采访业界人士普遍认为，广州的政策力度超出了预期，首付比例的降低，特别是公积金支付首付的创新，无疑会吸引更多的刚需和改善型购房者入市，提振市场信心。
新政落地后执行情况如何？记者今日致电广州多家银行了解相关信息。有银行工作人员表示，“昨天就已经开始更新房贷最新优惠政策。”当被问到接下来个人住房贷款业务会否大增？这位工作人员称：“我觉得现在大家还是很理性，刚需型购房者可能下手更果断一些。”
房贷首付比例和利率“一降到底”
5月28日，广州发布房地产新政，大力度优化限购限贷限售政策。其中，首套房贷最低首付比例为15%，取消利率下限。具体调整为，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。首二套均取消利率下限。
据了解，新政发布之前，广州房贷主流银行执行的情况是，首套首付比例不低于三成，利率不低于LPR-10bp（3.85%）；二套首付比例不低于四成，利率不低于+30bp（4.25%）。
值得一提的是，在此前的2023年8月30日，广州成为第一个官宣“认房不认贷”政策的一线城市。新政规定，二套房首付从70%下降至30%，房贷利率从5.03%降至4.50%。2023年11月14日，广州市住房公积金管理中心关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知，首套房公积金贷款最低首付比例为20%，二套房最低首付款比例为40%。
因此，业内有声音传出：此次调整可谓是“超出预期”。
按照新规定，非本市户籍居民家庭只需提供半年个税或社保证明，即可享受本地家庭购房待遇。此外，广州还在全国范围内首次允许用公积金支付首套房首付款，这一创新之举无疑会激发购房者的热情。
更重要的是，此后居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位转让或办理析产名下住房手续时不再审核取得不动产权证时间。这就意味着，广州将正式取消限售政策。业界普遍认为，广州此次新政有助楼市成交量稳定复苏。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，“5·17”高层定调公布新政后，本次广州因城施策，直接将房贷首付比例和利率“一降到底”，并进一步优化非本市户籍家庭限购政策，对于降低购房门槛、稳定市场供求关系具有重要意义，亦将为接下来广州楼市成交量的稳定复苏“保驾护航”。
广州市房地产行业协会专家委员邓浩志认为，在广州楼市去化压力大的背景之下“首付比例的下调，对于广州释放购房需求起到非常积极的推动作用。”他预测，新政出台后，广州的新房和二手房成交量将出现明显的上涨。但由于库存较大，房价短期内不太可能上涨，总体将保持稳定。
多家银行积极响应房贷新政落地
广州房贷新政今日正式施行，各银行执行情况如何？奥一新闻记者致电广州多家银行了解到，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、民生银行等目前已下调了首套房和二套房贷款的首付比例和贷款利率。
工商银行工作人员告诉记者： “昨天就开始调整了，广州最新优惠政策是，首套房首付1.5成，利率LPR-55BP（3.4%）；二套首付2.5成，利率LPR-15BP（3.8%）；异地户口购房资格近6个月社保；取消2年限售。” 记者进一步询问：“调整后个人房贷业务是否会出现爆发增长？”她表示：“不一定，我觉得现在大家对于买房还是很理性的，刚需型购房者可能下手更果断一些。”
中国银行工作人员亦表示：新政发布后，中国银行已迅速响应广东市场利率定价自律机制的最新政策指导，对广州的个人住房贷款最低首付款比例完成了相应调整。
民生银行工作人员告诉记者：“广州主要银行5月28日就房贷利率达成共识，广州首套房利率3.4%（ LPR -55bp)，二套房利率3.8%（ LPR -15bp) ”他同时表示，民生银行于5月29日开始执行新政，下调首套房和二套房贷款的首付比例和贷款利率。
房贷利率下限下调会否导致银行在房贷市场的竞争加剧，造成银行的净息差进一步收窄？国家金融监管总局数据显示，2023年，国内商业银行净息差降至1.69%，首次跌破1.7%关口。记者梳理上市银行一季报发现，受到重定价时点较为集中等因素影响，商业银行净息差收窄趋势并未缓解。据央行数据，今年一季度一般贷款利率、企业贷款利率和个人住房贷款利率分别较去年末下行8BP、2BP和28BP。
有专家认为，对于银行来说，新政在推动房贷业务量回升、改善资产质量的同时，也将带来新的息差压力。但是从目前的机构测算来看，房贷新政对银行息差的影响相对有限。中金公司银行业分析师林英奇分析，按照全年新发放按揭贷款利率下调30BP的预期，相关调整对银行息差的负面影响约为0.8BP，对银行利润影响较小。
刚需改善型购房者“精准受益”
值得注意的是，在不少中介人士看来，LPR的降低显然是“等等党”的一大胜利。记者近期走访发现，在部分热门楼盘，到访量与成家量均出现翻倍增长，一些观望多年、抱着“再等等”情绪的购房者，逐渐萌生“上车”想法。
新政下，在广州买房到底能省多少钱？据克而瑞数据监测显示，今年4月广州商品住宅成交均价37132元/㎡。一位房产中介告诉记者，以此价格为例，如果是100平方米的首套房，不含税的总价为371.32万元。首付比例从30％降低至15％，约56万元，降低了56万元。
假设公积金贷款120万元，剩下的商业贷款按照3.4％的利率来计算，贷款20年，则每月等额本息还款为1.39万元。相比新政前的利率每月可少还约700元，还款总额也能省下约14万元。
“降低首付比例，让之前一部分卡在门槛之外的人有机会上车，再加上贷款利率的下调，对刚需型购房者可谓是精准受益。”一位房产中介表示。
在业内人士看来，随着楼市新政逐步落地，将有利于提高楼市的活跃度。但由于库存较大，房价短期内不太可能上涨，总体将保持稳定。
据国家统计局官网显示，今年4月份，广州新建商品住宅销售价格同比下降6.9%，二手住宅销售价格同比下降10.2%。
广州中原研究发展部发布的数据显示，4月份的广州二手房市场基本上延续3月份的热度，月度成交量保持在9000套以上水平。但对比去年同期，这一成交表现仍未达预期，尤其是在过去成交量占比较大的非核心区域，刚需客户的购房观望情绪较为浓厚，广州楼市全面复苏仍“任重道远”。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在短期内，新政将提升交易的情绪和规模，但政策效果会逐渐减弱。未来的发展取决于国企入市收房情况，以及政府在推进新型城镇化、公共服务均等化、住房保障等方面的供给端改革能否到位，从而实现新市民、外来人口的市民化，提供大规模的住房保障，并逐步替代商品房下滑，这是推动行业和市场稳定的关键。
采写：奥一新闻记者 管玉慧
