两年之内，小区物业管理费从亏损百万元到结余238万元。业委会不但花60多万元更换了小区监控设备，还为所有业主免了一个月的物业管理费。

这样的转变，发生在深圳市福田区东海花园二期。该小区于2000年建成，近年来面临物业服务成本攀升，物业管理费权属不明、收支不明、入不敷出等问题。围绕这些问题，业主与物业服务公司纠纷不断。为了破解这些难题，2021年小区业委会设立了业主共有资金基本账户，探索“透明社区”管理模式，将小区每一笔收入支出向全体业主公开，实现了业主共有资金从亏损到结余的转变。该小区还积极引导业主参与小区治理，为深圳破解老旧小区治理，探索小区多元共治新格局提供了新的样本。

困境：

物业管理费入不敷出

老小区陷管理困境

东海花园二期是福田中心区的高档楼盘，自带会所、大型游泳池、网球场等配套。不过，楼龄超过20年，小区设施老化，物业服务成本高企，业主与物业服务中心之间的矛盾也越来越多。

“2021年之前，小区每年的物业管理费亏损超过100万元。小区一年的物业管理费有大几百万，这些钱是怎么花的，为何会亏损上百万？”小区业委会主任陈先生称，物业管理费归属不明，资金使用不透明，业主成为了只有缴费义务的冤大头，是引发大量物业管理矛盾的重要原因。除此之外，业主每个月交数百元物业管理费，却没有享受到高质量的服务，小区电梯频繁故障、外墙老化，消防隐患增加、高空抛物、停车位纠纷等问题，让这个2000年建成的小区陷入了管理困境。

破题：

小区设立共有资金管理账户

钱怎么花业主说了算

高档小区居住体验变差，业主不满意；物业管理费亏损上百万，业主不答应。

“业主管不了钱，交再多物业管理费都不够花。”陈先生说，要破解这一难题，关键是要把“钱袋子”掌握在业主手里，钱怎么花由业主说了算。

据介绍，东海花园二期业委会在2021年开设了业主大会基本账户，用于存放和管理业主共有资金，把物业管理费、停车费、公共收益、专项维修资金等全部纳入其中。该账户收支公开，支出与审批分离，只有物业服务公司才有权发起支出，业委会在线上进行审批，支出审批的全过程向业主公开，每一笔钱要花得明明白白。

这样做的效果立竿见影，2022年，小区业主共有资金盈余超过135万元，当年12月份的物业管理费全部免交，相当于给全体业主发了一个“大红包”。2023年，小区业主共有资金收入1595万元，支出1357万元，结余237.93万元，结余资金全部结转至2024年，用于小区的建筑外墙、入户大堂、电梯轿厢、园林绿化的翻新改造。

东海花园二期业主共有资金由亏转盈，是深圳业主共有资金管理实践的一个样本。2020年3月，深圳实施新《深圳经济特区物业管理条例》，首次以立法的形式提出“业主共有资金”概念，明确物业管理费、共有物业收益等资金属于全体业主所有，并要求对业主共有资金实行透明公开管理，保障业主的知情权和监督权。截至2023年底，深圳全市开设的业主共有资金账户约3000个，部分小区业主共有资金由亏损转为盈余。不过，具体实践中仍有一些小区存在账务不清、部分业主组织缺乏专业能力等问题。

提升：

利用小程序引导业主共治

破解小区治理难题

小区“钱袋子”回到业主手里，但钱花在哪里、怎么花也是一个难题。如果这个过程不公开透明，不符合大多数业主的利益，不仅会激化业主与物业管理之间的矛盾，还会带来业委会与业主之间新的矛盾。

为了更好地管理业主共有资金，让收支、决策更加公开透明，引导更多业主关心、参与小区事务，东海花园二期业委会引进了“透明社区平台”作为小区的数字化、信息化管理系统，替代物业服务公司原有相对封闭的物业管理系统。

“透明社区平台”如何让小区管理更规范透明？陈先生说，关键是要做到三个“透明”。首先是财务“透明”，业主通过微信小程序可以实时查看小区的财务收支情况，了解和监督物业管理费、停车费、公共收益的每一分钱的收入、支出和审批情况。其次是事务“透明”，小区的公共事务必须透明，要保障业主的知情权、参与权和监督权，消除信息不对称。最后是小区运行状况“透明”，特别是涉及小区安全的方面，例如电梯运行有无故障、消防设施是否正常、有没有人高空抛物等等。

通过引入“透明社区平台”，业主对小区财务、事务和安全情况有了更多了解，不少业主主动参与进来，为破解小区停车位管理、电动自行车治理、消防安全防护等治理难题献智献力，形成共治合力。

观点：

探索深圳物业管理新模式

以数字技术赋能小区治理

东海花园二期的物业管理创新，代表了深圳物业管理未来发展的一个方向。

“物业管理费权属不明、收支不明，是造成目前物业管理行业乱象的根本原因，也成为基层治理的一大难点。”拥有多年审计小区财务收支情况经验的深圳市风范和谐社区促进中心理事长施法振说。

“在过去，业主共有资金的管理和使用由物业企业主导，若业主对物业服务不满意或要求改善，物业服务公司往往以资金不足没钱来应对。长此以往，住宅小区物业管理费长期得不到应有的调整，物业服务也无法满足业主要求，作为甲方的业主却‘没得选’。”施法振说。

业主共有资金管理制度为破解这一难题提供了法律支撑，业界评此为“正本清源”。与此同时，一批嗅到先机的物业服务企业和科技企业陆续入场。多家深圳物业服务企业在采访中表示，拥抱业主共有资金新规、利用数字化技术为业主提供服务，将成为本土物管市场的“大势”。

以万科旗下物业服务企业万物云为例，去年10月下旬，万物云宣布与科大讯飞签约，以“天秤业委会工作台”为入口共创物业行业大模型。“该工作台将覆盖小区共有资金管理的两大关键场景，即小区共有资金的使用决策、小区共有资金的透明公示。”万物云相关负责人介绍。

深圳有80多个小区采用了上文中的“透明社区平台”。福田区香蜜三村业委会主任杨刚说，在引入“透明社区平台”前，小区物业管理费每年亏损少则几万元，多则二三十万元。引入“透明社区平台”仅一年，小区业主共有资金结余上百万元。

“资金的来源与去向透明之后，物业服务企业或个人暗箱操作的空间被大幅压缩，为小区节约了资金。”施法振认为，利用数字化技术，不仅可以节约物业管理成本，还可以增加业主对物业服务公司的信任，从源头上减少物业管理纠纷。

施法振表示，深圳在物业管理上的探索与创新，与深圳的城市特质契合，但这个过程不能一蹴而就。他建议，在加强业主组织的管理，使业主组织运作制度化、规范化，财务公开透明化的同时，政府单位可通过购买第三方服务为业主组织提供专业化培训，鼓励业主大会聘请第三方财务管理机构。此外，还需制定业主委员会管理业主共有资金的专业规范，按时进行督查检查。

执笔：奥一网基层治理研究员 蒋清君